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郑旺东晟花园营销方案山东鼎联地产2013.10

目录郑旺镇根本情况分析潜在目标客群分析工程本身分析营销策略营销执行展示策略

郑旺镇根本情况分析郑旺镇位于河东区政府驻地东北部23公里，辖34个行政村，63个自然村，6.3万人，总面积81.4平方公里，耕地7.6万亩，资源丰富，设施完善，交通便利。农业上，全镇大蒜种植面积达12000亩、水稻30000亩、小麦45000亩、杞柳10000亩、有机食品1000亩，已形成大蒜、稻米、小麦、杞柳、有机农产品以及鲜切花六大生产基地。郑旺镇以森森纸业、汇杰包装、东联铸造、大宋食品、双丰食品、成业工艺等企业为龙头，初步形成板纸加工、五金铸造、柳编工艺、食品酱菜、花卉生产、保鲜冷藏六大支柱产业。2007年，完成国内生产总值5.9亿元，同比增长21%，实现财政收入2311万元，同比增长31%，农民人均纯收入到达4400元，同比增长10%，储蓄存款余额为3.5亿元，同比增长11.1%，人口自然增长率为5.3‰。

郑旺镇根本情况分析郑旺镇作为临沂市下辖的一个乡镇，其经济水平、消费观念、生活习性等临沂有着本质的区别，通过以上的信息以及我们的市场调查，我们总结为以下几点：1、人口较稀少，且分布较散；2、经济不够兴旺，农业比重较大；3、注重生活舒适性，喜欢聚居；4、从众心理严重，喜欢热闹；

郑旺镇房产市场根本情况目前无在建商品房；前期有环建社区，都已入住体量较小；后期开发工程会逐渐入市；尤以赵庄还建社区为主，周边村庄及城镇驻地以自住房为主，且无新宅基地入市；由于前期还建的住宅价格较低；周边的居民对价格的抗性较大，一般接受总房款在20万左右的房源；对于单价无太大的抗性；

潜在目标客群分析根据已成交客户及市场调研的分析，现购置群体无外乎以下四类：事业单位职工〔比方公务员、人民教师、医生、金融系统职工等〕私营企业主周边企业职工周边农村及城镇居民

潜在目标客群特点年龄段:25岁---45岁之间年收入：5万---20万之间群体特征:享受时尚，引领城镇消费的潮流城镇地位:一般都是本区域的高端人群，其行为具有引导的作用

工程自身分析东晟家园工程价值解析品牌：郑旺第一家品牌社区；核地段：紧邻郑旺镇中心，学校、银行、超市环绕心价值：买到即赚到，未来升值无限；价园林：至尊园林，徜洋写意生活值配套：燃气、暖气配套齐全，科技领先物业：平安生活，封闭式现代物业管理

工程自身分析整体推广思路：小城镇建设典范社区/新农村建设示范工程自国家新一届领导人上任以来，一直在推进中国的小城镇建设〔新农村建设〕，为此，我们认为本工程的主推广思路以小城镇建设〔新农村建设〕示范工程为依托，把工程的几大卖点〔地段、配套、生活方式等〕切入到这一思路中来；根据工程推进的不同节点，以不同的方式切入到小城镇建设这一主线上来。

工程营销推广目前存在的问题受前期开发商延期交房的影响，消费者对前期购房心存疑虑，对所开发的产品信心缺乏；郑旺镇经济开展水平较低，财政收入微薄，目标客户群狭小；当地房地产市场仍处于房产开发的初级阶段，市场较为混乱，后期会有竞品楼盘相序面市；前期工程产品单一，可选择余地较小；工程所在地处于乡镇，环境较差；周边村镇存才个人建房问题，价格低廉；对工程有一定的冲击；

工程的营销时机1、郑旺第一家居住小区，满足乡镇高端人群的居住需求；2、周边局部村庄停止规划新的宅基地；迫使他们选择购置商品房；3、工程地处郑旺镇中心位置、周边银行、学校、超市、医院环伺；居住生活较便利；4、前期的局部客户已经买房，开发商也进行了宣传，工程已储藏一定客户群，形成了局部外部营销力量；并有一定的宣传口碑；5、经过前期的市场调研，目前所有郑旺镇的中学都集中在郑旺中学，局部周边村庄的小学也集中在郑旺的中心小学，因我工程距离这两处学校较近，故可吸引一局部目标客户；

工程户型分析面积配比户型特点消费人群A户型（84.78㎡）两室一厅一厨一卫14.28%全明设计、超大开间、紧凑两居低收入人群，学区房B户型（95.67㎡）两室一厅一厨一卫14.28%双卧朝阳、南北通透舒适两居年轻人婚房CD户型（112㎡）三室两厅一厨一卫57.14%南北通透、客厅连接超大阳台、阳光三房改善型住房欢乐四口之家E户型（112㎡）三室两厅一厨一卫14.28%双卧朝阳、室室采光、舒适三房改善型住房欢乐四口之家

整体推广时间节点郑旺东晟花园销售节点方案表时间节点11.1—12.25（预热期）12.26—1.1（