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房屋租赁协议争议仲裁案裁决书

5月10日

中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）依据申请人×××（以下简称申请人）与被申请人××企业（以下简称被申请人）于1996年12月10日签署房产租赁协议中仲裁条款和申请人于12月25日向仲裁委员会提交书面仲裁申请,受理了上述协议项下房产租赁协议争议仲裁案。本案适用仲裁委员会10月1日起施行仲裁规则（以下简称仲裁规则）。

因为本案争议金额未超出人民币50万元,依据仲裁规则第64条要求,本案适用仲裁规则要求简易程序。

双方当事人共同选定×××担任本案独任仲裁员,于3月14日成立仲裁庭,审理本案。

仲裁庭审阅了申请人提交仲裁申请书及其附件、被申请人提交仲裁答辩书及其附件后,于4月11日在北京开庭审理了本案。申请人仲裁代理人、被申请人仲裁代理人均到庭作了口头陈说,回复了仲裁庭提问并进行了辩论。

现本案已审理终止。仲裁庭依据现有书面材料和证据以及开庭审理查明事实作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述以下:

一、案情

1996年12月10日,申请人与被申请人签署了房产租赁协议（以下简称协议）。协议约定申请人出租给被申请人位于×地×室建筑面积40.93平方米商铺,租期5年,毛租金以年计算,依据租金回报率逐年递增,第一年按房价10%,第二年按房价11%,第三年按房价12.5%,第四年按房价14%,第五年按房价15.5%。毛租金应包含租赁期内应分摊管理费、管理基金、管理费确保金（押金）及其她应由业主负担费用,租金为毛租金扣除上述费用后,申请人因出租房产应获取税前收益。申请人因该收益所应缴纳税款及其她行政规费均由申请人负担,被申请人可代申请人代扣代交,申请人应纳税及行政规费有:房屋租赁手续费（年租金1%,按协议使用期限于登记时一次缴清）、印花税（年租金0.1%,按协议使用期限于登记时一次缴清）、营业税（年租金5%,每年缴纳一次）、房产税（年租金12%,每年缴纳一次）。协议第5.5条还约定租金支付方法为每年分4次支付,每次每年租金1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。

协议签署后,双方当事人在推行协议过程中产生纠纷,经协商不能处理,申请人遂于12月25日向仲裁委员会提请仲裁。

申请人诉称:

自7月1日至2月28日,被申请人一直未向申请人支付租金,虽经申请人数次催告,至今仍未支付。申请人请求仲裁庭裁决:

1.被申请人支付申请人租金42030.53美元,并支付该款项利息647.90美元,两项累计42678.43美元;

2.由被申请人负担本案全部仲裁费用。

在开庭时,申请人将仲裁请求变更以下:

1.被申请人支付申请人租金41211.93美元,并支付该款项利息634.87美元;

2.被申请人负担本案全部仲裁费用。

申请人在庭审过程中确定同意从毛租金中减去营业税、房产税、物业管理费计算纯租金,并按被申请人主张3.5美元/平方米·月修改了仲裁请求金额,但申请人认为协议未约定由被申请人代扣代缴个人所得税,而且被申请人实际上从未给申请人代扣代缴过个人所得税,也未给过相关税票,故不一样意从毛租金中扣除个人所得税。对于时效问题,申请人认为曾数次找被申请人谈过相关房租问题,向被申请人主张过权利,所以诉讼时效并未超出,但除了12月25日向仲裁委员会提交仲裁申请书外,申请人未能提供曾向被申请人提出推行要求其她书面证据。对协议第5.5条相关租金要求申请人了解为租金后付,而不是被申请人所称租金预付。

被申请人答辩称:

1.申请人所主张7月1日至12月31日租金已经超出诉讼时效。

协议第5.5条约定租金支付方法为:每年分4次支付,每次每年租金1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。所以,7月1日至9月30日租金应于6月30日前预付,10月1日至12月31日租金应于8月31日前预付,申请人于年底申请仲裁前对7月1日至12月31日租金从未向被申请人主张过权利。依据《中国民法通则》第136条第3项要求,延付或者拒付租金诉讼时效为一年。所以,申请人所主张7月1日至12月31日租金已经超出诉讼时效,仲裁庭不应给予支持。

2.扣除物业管理费和房产税、营业税后,被申请人欠申请人自1月1日至2月28日纯租金为29647.05美元

依据申请人与被申请人签署协议第5.1条要求,第4年毛租金计算方法为房价14%,第5年毛租金计算方法为房价15.5%,自1月1日至2月28日毛租金为38135.70美元。依据协议第5.2和5.3条要求,被申请人在向申请