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（一）法人型合作开发

1、项目企业

依据《中国城市房地产管理法》第二十七条要求:“依法取得土地使用权,能够依据本法和相关法律、行政法规要求,作价入股,合资、合作开发经营房地产”,从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发法律依据。

由双方出资或提供土地依法成立项目企业,以项目企业名义进行开发,双方根据出资百分比或经过协议约定负担风险、分享收益,这种以项目企业方法开发优点显而易见:责任明确、组织机构稳定,人事安排及操作比较规范,相对而言能够降低纠纷发生概率。但同时其不足之处也很多:譬如组建项目企业需要一定时间,成立规范管理机构,费用较高且轻易错过商机;再譬如以土地使用权出资必需办理土地使用权转移手续,一来需要一定周期,二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更关键是项目企业利润只能在交纳所得税后才能上交联合开发各方,需支付较高财务成本,对合作者来讲这当然是不合算。

在这类合作开发方法中,合作开发协议设计至关关键:合作开发协议对关键事项约定是否明确、是否含有可操作性等将直接影响到项目企业项目操盘,所以应在开发全过程中重视法律规范,全部条款均应严格依据相关法律要求,并以法律文件形式给予确定。协议中应尤其注意约定:项目企业成立前后权利义务转移,包含项目企业成立前所发生费用赔偿、土地使用权转移手续办理;项目合作建设规模、速度等事项。

2、项目企业股权式合作。

投资方经过受让房地产项目企业部分股权,以达成合作开发房地产之目。这种合作开发方法优点是:合作各方无须办理土地使用权转移和变更登记手续,无须进行建设开发者名称变更登记,只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。手续简单,能够较快取得项目开发建设权并进行企业实质经营。其次,无需交纳办理土地过户契税和手续费,能够节省转让费用,进而降低投资开发成本。

其不足之处是:目标项目企业在实际经营过程中不可避免地会产生债务以及或有债务,也可能因为违约或侵权对她人负担赔偿责任。股权受让方可能所以负担比直接项目转让更多法律风险。如可能要负担以项目全部些人名义对外提供担保风险、股权受让前项目全部些人不明债务或违约协议赔偿风险等。

所以,此种合作方法即使简便易行,但风险难以控制。受让方除须认真审查项目相关同意文件真实性及正当性以外,还应该从目标企业潜在债务处理、履约担保、转让方持有股权性质、付款进度等方面着手防范潜在风险并作为确定转让股价依据。受让方应委托会计事务所对目标企业进行财务尽职调查,查清目标企业资产负债情况,委托律师事务所对目标企业进行法律尽职调查,查清目标企业因已发生或可能发生各类诉讼引发潜在负债,以及因违法可能受到行政处罚及引发潜在负债。受让方能够要求转让方对未通知受让方债务做出独立偿还承诺,并采取由转让方提供对应有效担保、受让方保留部分转让金作为确保金、分期收购股权等方法以达成投资安全之目。

（二）非法人型合作开发

1、联合管理机构

合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构,实践中有叫“联建办公室”,有称“联合管理委员会”等,其职责是协调双方在联合开发中发生多种关系,对合作中重大事项做出决议,具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目企业最高区分在于它仅能作为内部管理机构,并非独立民事主体,不含有缔结合相同民事权利能力,也不能独立对外负担民事责任,联合开发双方必需对联合管理机构法律地位有清楚认识,而且注意避免对外使用联合管理机构名义进行相关民事活动。

2、不成立项目企业,也不成立联合机构,而是根据协议约定各自独立推行义务、分享收益

这种方法适适用于相对简单项目。其特点是,合作各方共同出资开发一个房地产项目,不过对外显示出来项目主体只有一方,双方对合作开发权利、义务,表现在双方合作开发协议之中。未被登记为项目主体一方,依据合作协议约定,对合作开发项目享受利益,负担风险。不过,此种方法对出资金一方而言,风险较大,因为既无土地使用权,又无实际经营控制权,其合作利益难以得到保障。

上述两种方法统称为非法人型联营,其相对于成立项目企业经营方法来说是一个相对松散合作方法,所以合作双方之间轻易产生纠纷,而且在实践中争议较大一个问题是:联合开发双方是否对因项目产生一切责任（不管是否以合作任何一方名义直接产生）都负担连带责任？有一个见解对此持肯定态度,理由是联合开发项目由双方共同经营、共负盈亏,本着权利义务对等标准,作为利益共同体双方应对任何一方因该项目产生对外债务负连带责任,至于双方在联合开发协议中对各自责任所做划分不能产生对外效力,只能作为内部追偿依据。根据这种见解,法院只要能认定该