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胡珍珍：预售监管资金保函融资案例研究

预售监管资金保函融资案例研究

珍珍

（郑州商学院会计学院河南巩义451200）

：，能够有效盘活

摘要保函置换预售资金在预售监管资金达到提取条件之间即可申请拨付

房地产企业的现有资金，其融资难度小和后续无需还款等优点受到房地产企业的广泛关注。文

章阐述商品房预售监管资金保函融资的流程后，以实际项目为例，分析其融资进度和融资成本，

研究现：预售监管资金保函融资有效降低项目的融资成本，依据《通知》相关规定及地方政策，

有效盘活了专用监管账户中的预售资金，对项目建设前期的融资规划和资金有效使用都具有重

要的作用。最后，从优化审批流程、惠及发展较差房地产企业以及建立三方信息平台等方面给出

预售监管资金保函融资的优化建议，为优化现阶段房地产企业的融资方式提供一定的帮助。

关键词：预售监管资金保函置换融资模式

一、引言加强房企的资金链和现金流，在有效盘活监管资金，释

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品房预售制推动了我国20多年房地产行业的快放房地产企业压力方面的效果显著。但是，保函置换预

速发展，当前个别城市房地产项目出现延期交付的情售资金融资方式也存在信用担保、资金使用去向等方面

况，是否取消预售制再次成为讨论的热点。预售资金保的风险，文详细解读《通知》的有关政策条款，以案例

证房地产企业的项目建设进度，缩短商品房的交付时形式对保函置换预售资金融资模式进行分析，有利于促

间。但预售金在监管不严、挪用等情况下也会导致房屋进现阶段房地产行业的有序发展，发挥预售资金监管制

质量不达标、烂尾楼等问题。我国现行的商品房预售制度的积极作用。

度为交房前需支付全款，根据房地产项目的施工进度从二、商品房预售监管资金保函融资的流程

监管资金账户中按约定比例申请和提取预售资金，随着（一）商品房预售监管资金相关政策

我国品房预售制度的不断完善，监管力度也在不断加《意见》针对预售资金监管不到位出现违规挪用的情

大。商品房预售资金监管指的是房地产企业将预售资金况，其目的是保障工程项目顺利交付，保护购房者的合

存入银行专用监管账户，房地产行政主管部门同银行对法权益，维持房地产市场的平稳发展。之后，各地出台了

其进行三方监管，未经辖区住建部门核实批准，银行不关于商品房预售资金监管的实行细则，例如，同年4月潍

得擅自拨付监管资金，其目的是防止预售资金的挪用，坊发布《潍坊市商品房预售资金监管实细则》，对预售

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；

保证预售商品房的按期交付。但是大量预售资金存于监管资金的拨付时点和比例进行了说明11月3日，东莞

专用监管账户中，依据项目建设进度拨付款项不能满足市住房和城乡建设局发布《东莞市住房和城乡建设局关

项目建设要求，房地产企业需要通过银行贷款、信托基于进一步规范商品房预售资金收存和使用管理的通知》

金等方式进行再融资，加大了房地产企业的经营压力。（以下简称：《东莞预售资金通知》），对监管单位、银行机

，、人民银行和银保监

为此2022年1月住房和城乡建设部构和房企各自的职责做了进一步的明确。

会三部委联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意为了对各地品房预售监管资金的管理进行进一

见》（以下简称《意见》），对预售监管资金的存入、提取和步的细化，也为了继续盘活监管资金来降低房地产企业

意见》要求也制定了符合，

使用进行了