中国商业地产兴奋点研究.docxVIP

探究2005中国商业地产兴奋点

2005年可说是商业地产的兴奋年，商业项目纷纷出炉，投资气势一飞冲天，“一铺养三代”——这一俗语一语道破了人们对商业地产投资的无限钟情。如今的商业地产市场更像一个搏斗场，各路人马携着种种资金扑向商业地产各个环节、种种产物。许多人将商业地产看作是《阿里巴巴和四十暴徒》里那个金灿灿的宝库，人们认为只要喊声“芝麻开门”，便能任意获取财产。

商务部在近日公布的《中国流通财产生长陈诉》中称，2004年，以商业地产投资为先导的流通财产结构调解出现了快速生长态势。全年全国商业地产投资到达1723亿元，在全部房地产投资比重中凌驾13%。陈诉称，随着中国都市化进程的不停加速和消费结构的快速升级，都市商业将以较高速度生长，其中，都市商业营业设施和流通底子设施将成为投资热点。陈诉预计2005年都市流通领域牢固资产投资将到达1400亿元，增幅到达30%，商业地产投资范围将到达2000亿元，增幅有望到达20%。

曾经在北京卖出18万元／平方米代价的中关村科贸中心如今早已风景不在；许多商业物业被视为黄金铺位的一层店面，空置率可达30%……与此同时，政府宏观调控一声令下，国务院领导三次批示严查大型商业设施盲目投资和重复建立现象，又让众多投资商惊出了一身冷汗，商业地产投资的巨大风险正开始到临每一个商业投资者身上。

这两年的商业地产在取得大生长的同时，开发与运营中潜在的危机也正在不停袒露出来。最大的忧患体现在筹划缺乏科学性和专业性以及商业地产项目的盲目开发。有人认为商业地产结构性泡沫已经形成了，也有人认为，北京商业地产不是数量几多的问题，而是没有形成“市”，没有形成公道的结构。而进入商业运营的项目业主投诉率亦在不停攀升。

未来的商业地产如何生长，如何走向？兴奋年是否兴奋过分？我们拭目以待。

北京商业地产何去何从

回首北京商业地产，尽管目前仍存在一些问题和不确定因素，但商业地产自2003年兴起至今，几经厘革与生长，正面临升级与范例。与此同时，大批已经度过销售期进入经营的商业地产袒露了严重的投资、自营、整体经营等多种矛盾，对宽大投资者、经营者以及开发商自己造成了负面影响。

尽管2005年商业地产生长态势依然强劲，但随着北京市发改委传出消息，要进一步调解房地产范围和结构，从严控制写字楼、公寓、酒店和商业设施的建立，特别是北京三环以内城中区将严格限制新建大型商业政策的出台，专家学者纷纷感言“政府为平衡都市生长格式的初志是好的，但限制只能治标，要害需要找到治本之策。”

一、商业地产市场现状

1、供给增加需求旺盛

顺延2003年的增长趋势，2004年商业地产新盘供量不减，仅上半年商业物业市场新增项目就有20个，其中以租赁为主的项目仅有3个，其他均为销售项目。商业物业目前市场上在售和即将开盘的项目总体量为400多万平方米，未来一段时间会出现商业物业会合放量的局面。

凭据筹划，未来几年，仅商业物业方面，CBD、中关村、金融街等区域就有近百万平方米的供给量，如中关村到2005年年底，将建成20个专业市场，总商业供给量约187万平方米，商业地产市场的供量过大，将直接反应到租售市场。

2、代价攀升幅度大

市场供给的增加没有抑制住代价的上涨。今年上半年，商铺平均成交代价为17000元／平方米，同比上升了8%。建外SOHO，仅仅是2004年年末以后的数月里，每平方米成交价最高上涨了7000元，从3.8万元狂涨至4.5万元，创造了二期开盘几个月就到达销售60%的销售神话。

但差别区域的市场状况出现了明显的分化。东部区域的商业物业市场、租售市场都相当火爆，延续了去年的租售旺势，如CBD内的高等项目国贸中心和嘉里中心目前根本上无商铺可租，而财产中心A座5万平方米商业才推出市场2个月就售出了约80%。

商业项目热销的主要原因照旧东部区域的市场供给仍然较少，加上外资企业如金融、汽车、高等零售商品等进入北京市场的力度进一步加大，致使目前东部区域商业物业市场处于求过于供的状况。预计未来一段时间内，东区的商业物业代价仍有上涨空间。

中关村区域全年预计将到达80万平方米的巨量，而需求增长速度难以遇上，租售代价和租售率一路走低，市场形势比力严峻。金融街供给有限、需求强劲，商业物业以百盛商圈为代表的大型百货依然独树一帜，其他业态的匮乏则显而易见。

从各区域的平均成交代价来看，向阳区、东城区、丰台区的商业项目的预售成交代价出现上升趋势，海淀区、西城区则出现下降趋势；存量房生意业务的成交代价整体出现上升趋势。各区域中除向阳区、西城区和大兴区的成交出现小幅下跌之外，其他地区的成交代价上升幅度较大。商铺成交均价约17000元／平方米，同年比增长27%。随着供给的扩张，代价有所起伏。虽然今年市场上新增面积多