房地产全程税务规划.pptxVIP

《房地产全程税务规划》

主持：吴萍

税务规划需要遵循的原则：1、合法性原则2、合理性原则3、风险防范原则4、事前规划原则

010203040506070809公司成立土地取得立项设计竣工验收项目清盘开发建设预售阶段规划方案的拟订规划方案的实施与调整

目录个人持股的股权架构设计企业法人持股的股权架构设计境外股权架构设计股权激励的股权架构设计股权架构的税务规划招拍挂取得土地的税务处理股权交易的税务规划企业分立的税务规划合作建房的税务规划普通住宅的税务规划土地取得及规划设计的税务规划

单击此处可添加副标题目录开发建设阶段的税务规划税收安排的组织架构规划确定成本核算对象的原则甲供材、甲供设备的税务处理融资方式的税务规划营销设施费的税务规划公共配套的税务规划装修的税务规划销售阶段的税务规划收入的确认原则

目录价外费用的税务规划销售价格明显偏低的税务分析开发产品完工的所得税处理营销方式的税务规划土地增值税的清算条件土地增值税的清算对象成本分摊方法转让尾房的的土地增值税处理开发产品转为自用的税务规划项目公司注销的税务规划项目清盘的税务规划

股权架构的税务规划个人持股的股权架构规划01外籍个人02境内个人03项目公司04项目公司05

居民企业持股的股权架构规划（三）非居民企业持股的股权架构规划1A投资公司2B项目公司3？？？4？？？5HK公司6项目公司7

境内、境外所得的判定：添加标题添加标题添加标题添加标题添加标题提供劳务所得，按照劳务发生地确定；转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定；销售货物所得，按照交易活动发生地确定；

（三）内资企业海外架构1、红筹上市集团总部BVI乙公司丙公司………甲公司《国税发（2009）82号》上市主体

添加标题税收安排添加标题营业税：不征土地增值税：不征添加标题企业所得税？？添加标题个人添加标题A居民企业添加标题B居民企业添加标题土地添加标题C公司

2、税收安排HKBVI导管公司，是指通常以逃避或减少税收、转移或累积利润等为目的而设立的公司。这类公司仅在所在国登记注册，以满足法律所要求的组织形式，而不从事制造、经销、管理等实质性经营活动。导管公司土地

（四）股权激励的股权架构设计个人所得税筹划方法：1、年终奖2、发票报销；3、购物券股权激励：项目跟投制度合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。有限合伙企业，由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。

▲股权激励的股权架构设计普通合伙人有限合伙企业有限合伙人自然人、法人、其他组织项目公司税收透明体先分后税财税（2008）159号

二、土地取得及规划设计的税务规划★招拍挂取得土地的税务规划（一）拆迁补偿的税务处理1、营业税：征；计税依据：视同销售，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款；2、土地增值税：1）就地安置：视同销售，计入拆迁补偿费；补差价款计入或抵减拆迁补偿费；2）异地安置：自行建造，视同销售计入拆迁补偿费；购入，实际购房支出计入拆迁补偿费；

拆迁补偿的土地增值税筹划的定价安排；

3、企业所得税：视同销售4、契税：1）开发企业：《财税[2004]134号》：计税价格，为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，含成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。产权调换拆迁补偿如何确认契税计税依据？《吉地税发[2008]38号》：房地产开发公司在实施房屋拆迁过程中，以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。

2）被拆迁户：《财税[2012]82号》市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的