中国房地产上市公司利益分配关系的实证分析文献综述.docx

1前言

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招

标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。新一轮的土地改革使得房地产业取得了飞速发展，并且连续多年保持了远高于GDP增长的增长态势，为整体经济的增长提供了强大动力。虽然在2008-2009年房地产价格出现了下滑，但是2010年开始随着支付能力的提高、低利率政策、政府房地产购买刺激措施等因素使房地产销售再度量增价升，一度引起社会的广泛关注。而目前政府采取各种调控房价，如限购等政策，结果是一方面各地的房价依然居高不下，另一方面导致大量的房屋空置，资源得不到有效配置。

在这样的经济发展状况下，我国的房地产市场开始进入一个关键的时期，我国房地产由于国家制度因素和本身的特性，目前存在许多有待解决的问题：房地产市场总体上处于供给的不平衡，即局部性的结构失调，高档型住房，大户型住房，商业用房供应过剩。中低价位，中小户型数量有限，高房价收入比以及消费预期导致居民有效需求能力不足，商品房空置率以及居民住房不足，土地资源使用率低等问题。虽然问题颇多，但是房地产依旧是国民经济发展中的重要支柱。使其日益得到人们的关注，越来越的学者也从不同的角度研究我国的房地产市场。

以此为背景，本文尝试从利益分配的视角对中国住宅房地产价格进行实证分析。首先明确存在哪些主体参与房地产业的利益分配，各个利益主体之间存在何

种关系，而后分析各个主体在整个住宅房地产产业链中的利益占有率。从而研究

分析得出真正造成房价难以下降的原因。

我查阅并研读了与“中国房地产上市公司利益分配关系的实证分析”论题有关的相关研究文献，归纳这些研究文献的内容，主要涉及以下五方面：第一部分相关概念的解释和分析。第二部分了解我国2008-2012年的房地产市场状况和宏观政策。第三部主要阐述一些学者对我国目前房产现象的具体研究分析结论。第四部分简要概述促成我国高房价，并且难以下调的主要因素。第五部分围绕文献中各种理论观点，总结前人研究还存在的不足之地，说明进一步研究的必要性和理论价值。现将查阅到的有关研究成果的内容分类综述如下。

2对影响房地产价格相关利益主体的理解

房地产价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。房价也不例外，房地产的内在价值，仍然是房价形成的基础。具体到一个房地产企业在制定某一宗房地产商品的销售价格时，首先考虑的是生产成本，同时获取一定的利润，因此，商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房价形成的基础。

现有的国内文献对中国房地产业利益主体的研究通常包括中央政府、地方政府、购房者（投资者）、房地产商商业银行等。

事实上，近年来中国房地产业，很多利益和非利益主体卷入了这场利益关系

中，其中包括中央各相关部委、地方政府及其官员、房地产开发商（投资者）、商业银行、购买者，以及媒体、学者、房地产业的上下产业者甚至普通的老百姓等。

假设各个利益主体满足“理性人”假设：⑴各利益主体是自私的，其行为动机是是利己的；⑵每个利益主体都能够通过成本—收益原则来对其所面临的一切机会和目标。那么各个利益主体在相关政策制约下会以自身利益最大化为目标，选择对自己最有利的行为和策略以对市场产生影响，这种影响的外在可观测表现形式即房价。

房地产业中直接相关的利益主体1.房地产开发商：房地产开发商是房地产行业的核心组织者，是以利润最大化为目标的，通过在房地产业的投资使其投资获得最大化的回报。2.购房者：购房者是房地产市场另一核心群体，是住宅商品的消费者。购房者按照购房目的的不同，通常被分为三类：⑴以居住为目的的消费性购买者；⑵根据目前市场状况预期房价会上涨而提前进行投资消费需求的跟风购买者，兼具居住和投资目的；⑶用于收取租金，或者购买后等待房价上涨再卖出的投资者。3.银行等债权人：从目前的房地产市场来看，商业银行还是很乐意贷款给房地产开发商而赚取利润；相比较一些中小型企业的贷款而言，房地产企业的贷款依然被视为优质贷款，而随着住房按揭的展开与深入，住房按揭成为银行的又一收益来源。至此可知，银行是房地产业主要的利益相关者，而且在推动房地产价格上涨的过程中起到了关键的作用，银行期待房地产市场的发展，即使有泡沫也不可怕，只要泡沫不破裂，能够按时收回贷款就符合其愿望。4.政府：在中央政府与地方政府采取分税制后，除了房地产企业的所得税需与中央政府分成外，其他与房地产有关的所有税费和收益都归地方政府，这为地方政府发展“土地财政”，从土地获取