报告-南昌朝阳地王项目营销定位报告.ppt

朝阳地王工程营销定位报告;■本钱如此，竞争如此，市场空间在哪里？

■如何定位？为何如此定位？

■这样的定位下，如何营销推广？;■一江一河的景观优势

■与传统市中心的紧密衔接城市地理的几何圆心

■甚至未来的过江隧道及地铁规划;如果说，04年之前进驻朝阳，还靠了点眼光与预见；

那么，能在07年入主这个地段：没有运气，全凭实力。

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尤其是中山西路两侧的“朝阳金三角〞

更是世人一致仰望的焦点，高不可攀的名流生活圈。

这里的门牌，每一块都至为稀贵；

这里的席位，每一座都暗含身价。;;;■一般认为，南昌本轮的房地产开发主流，是以1999年远东世纪花园为起点的，当时售价约1700-1800元/㎡。朝阳洲见证了整个南昌房地产开发的兴起与飞速开展。

自1999年开始，朝阳洲几乎一直位于南昌市“房产版块〞价格排行的第一方阵。

■2000年福田花园2000元/㎡。

■2001年名实花园2500元/㎡，新田绿洲2200元/㎡；千禧城1800元/㎡;■2002年东方巴黎精装小户型3000元/㎡、维多利亚华庭2600元/㎡

■2003年中山佳苑〔按套内面积算3600元/㎡〕、蓝湾半岛、丰源嘉会〔3000元/㎡〕、善居名门〔2900元/㎡〕、银田大厦等。

■2004年-2005年：莱茵半岛、东方桃苑约在3400——4000元/㎡

■2006年朝阳领秀均价4900元/㎡，莱茵半岛、名爵府均价4600元/㎡，最高价突破5100元/㎡。;■????综上所述，朝阳洲均价走势坚挺，早期阶段每2年上升1000元/㎡。

■????自2005年始，均价开始每年上升约1000元/㎡，提速加快。

朝阳洲已经位于南昌市版块价格中的第一方阵，与青山湖版块、市中心版块分庭抗礼，站稳价格上的“富人区位〞。;朝阳洲均价走势〔年表〕;在售工程现行售价;二手房现行行情;区位

;从“在售工程〞及“历史工程〞二手房价格分析，中山桥附近的商品房二手房价格在5000-6000元左右，与青山湖版块“香溢花城〞的花园洋房现行售价及金域名都二手房价格相接近。但低于恒茂华城大户型〔毛坯〕6000-7000元/㎡的二手行情。;从二手房的行情判断，购房者对朝阳洲〔中山桥附近〕的价格接受度：;潜在竞争分析;城开·滨江1号;容积率：2.5

建筑密度：13.55%

绿地率：55.90%

建筑形态：5栋高层住宅〔2栋31F临江、2栋29-31F、1栋27F〕

推广方案：1月开始推广

汽车泊位：429个

入市均价预估：6000-8000之间

广告预算：1500万/年

设计单位：江西省华杰建筑设计;;皇冠假日酒店及皇冠国际花园;;;;容积率：5.5

建筑密度≤30%

绿地率≥35%

其他：商业、办公等公建面积不少于4500㎡〔22%〕

套型建筑面积90㎡以下住宅占总建面70%以上;;竞争分析：;一线江景;概念;07-08年的朝阳洲;在三个工程中，盘点本案的“相对优势〞：;2、周边配套最成熟，已形成高档餐饮及娱乐气氛。是新兴的富人消费圈与生活圈

BUT，

这是我喜欢的圈子，但不一定就要住在里面。;3、三面沿街，商业价值极高。

BUT，

先天的商业基因，并不等于现实的商业利润，

要获得商业最大值和推动整体销售，

关键还看商业如何定位，如何运作？;

4、南北景观的均好性尤为突出。

北向景观无遮拦，收摄赣江及滕王阁；西南方向也为“看江面〞。

南北景观均有题材，为建筑规划释放了空间，

如果规划为“核心筒〞结构，容易防止“单边销售〞的可能;在三个工程中，盘点本案的“相对劣势〞：;2、工程体量上

本案2万㎡1?

城开10万㎡5?????

皇冠40万㎡20????????????????????;3、在景观资源

本案不属于“一线临江〞的位置，

“绝对江景资源〞要弱于两大竞争个案;狭路之间，市场的空间在哪里？;我们拿什么去抗衡？;本钱优势;出路在哪里？;出路在哪里？;本案核心定位：;“私人酒店〞是什么？;为什么是“私人酒店〞？;当所有楼盘都瞄准家庭消费时;形象化的定位描述：

豪宅中的法拉利;;本工程5大客群类型;“私人酒店〞的购置及使用人群

绝大多数是“二次置业〞以上人群;;面对鱼目混珠的“酒店式公寓〞市场

我们首要做的是必须突破表象的比较

在人们的脑海中划一条明确的界限

让消费者可以把我们与其它“酒店式公寓〞和“产权酒店〞

轻易区分开来;品牌;品牌;;服务;◆提供日租/周租/月租/长租效劳

◆代收、代寄租金

◆代客泊车◆礼仪订车

◆送餐◆宴会效劳

◆行