中国房地产上市公司利益分配关系的实证分析.docx

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引言

房地产价格一直以来是人们关心的问题，在一个国家的财富中，房地产通常占有较大的比重，其价格的变动也会对国民经济产生很大的影响。我国房地产价格一直以来都是热点问题，从2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》该文件叫停了我国已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。而这样新一轮的土地改革也使得房地产业取得了飞速发展，并且连续多年保持了远高于GDP增长的增长态势，为整体经济的增长提供了强大动力。但是，由于经济环境的变化与房地产政策的调整，期间不乏有起落。虽然在2008~2009年房地产价格出现了下滑，但是2010年开始随着支付能力的提高、低利率政策、政府房地产购买刺激措施等因素使房地产销售再度量增价升，一度引起社会的广泛关注。

目前我国出台了一系列的调控政策来控制房价,但结果却是各地的房价依然居高不下。购买住房已经远远超过了中低收入家庭的经济承受能力，然而另一部分人却在借机大肆投资房产，造成富人手中几套房的现象，而这些房地产一般是处于闲置之中，使得社会资源遭受严重浪费，这样的结果事实上不仅拉低了大部分家庭当期的消费和长期消费倾向，抑制了整个社会的消费。于此同时还使得整个社会出现了人浮于事，投机性心里过分扩张，社会道德水平降低的倾向。再者房价的快速上涨相伴的是地价的快速上升，给地方政府带来日益增多的额外收入。这样导致了当期财政收入过分依赖土地出让金，事实上对城市的可持续发展造成了很大障碍。

本文尝试从利益分配的视角对中国房地产价格进行实证分析，揭示各个利益主体之间的分配关系，如各个利益主体在整个房地产公司中的利益占有率，进而探讨造成中国房地产价格难以下降的原因。

2我国房地产价格的走势及特点分析

2.1我国房地产价格走势分析

2001-2011年无疑是房地产行业发展的黄金十年，各路资金争相拥进入房地产行业，使得房地产业成为名副其实的国民经济支柱产业之一。本文收集了2001-2012年国家统计局公布的全国房屋价格销售指数，表2.1是我国2001-2012年的房屋销售价格指数表，图2.1是2001-2012年的房屋销售价格指数折线图。

表2.1中国历年房屋销售价格指数

年份

房屋价格销售指数（上年=100）

年份

房屋价格销售指数（上年=100）

2001

102.2

2007

107.6

2002

103.7

2008

106.5

2003

104.8

2009

101.52

2004

109.7

2010

112.47

2005

107.6

2011

104.16

2006

105.5

2012

100.44

数据来源：国家统计局官方网站

图2.1中国历年房屋销售价格指数折线图

表2.1和图2.1直观反映10年内全国房地产价格的变化情况，本文研究的重点是2008年到2011年的房地产价格特点。以下进行详细的分析:

从表2.1和图2.1可知，我国在这十年之内房地产价格一致处于上涨状态，首先是2001年到2003年，每年的房屋销售价格都是处于一个相对平稳的速度上涨。

而2004年到2008年是我国房价进入了高速上涨的阶段，房屋销售价格指数每年都维持在105以上。针对快速上涨的房价，2005年中央出台了“国六条”，将稳定物价作为2005年工作的重点。2006年中央进一步出台“国八条”，拉开了2006年房地产调控序幕，紧接着“国十五条”出台，对“国六条”进一步细化，提出90平方米以下中小户型要占开发总面积70％以上的标准。2006年6月1日后，规定对个人将购买不足5年的住房对外销售实行全额征收营业税。

从2005年至2006年，调控政策虽然起到了作用，但是随着时间的推移，我国经济快速发展，政策效应逐渐被市场消化，且城镇化进程的推进带来了更多的刚性需求，市场的自发调节作用逐渐显现。

2007年第二季度开始，全国房价再次走出了一波强劲的上涨行情。对此，国家在土地开发、住房消费、市场供应和金融方面都出台了调控政策；2008年上半年依旧是从紧的政策，对土地和廉租住房都加强了管理，并且央行连续6次上调存款准备金率。这一时期调控政策明显加码，抑制了2007年第二季度至2008年第一季度这波强劲的上涨行情

2008年开始房价出现了另一个阶段，由于受世界金融危机和复杂的国内因素的影响，2008年上半年仍然保持了2007年的发展势头，但是2008下半年开始我国房地产价格增幅快速回落。2008年10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，至2009年第一季度跌至历史最低点。

为发挥房地产业在经济发