工程概预算课件第7讲房产相关问题.pptxVIP

第7讲房产相关问题

房产面积测算的内容：面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。01房屋的建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。02房产面积测算

房屋的使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋的共有建筑：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。

房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。???1商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。????2商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。?商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积?3二、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

4.?套内建筑面积由以下三部分组成：??(1)套（单元）内的使用面积；?(2)套内墙体面积；??(3)阳台建筑面积。????(1)套内的使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

(2)套内墙体面积?b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。(2)套内墙体面积??商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙及非公用墙两种。共用墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体面积水平投影面积全部计入套内墙体面积?

12套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积??(3)阳台建筑面积??套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积???(4)套内建筑面积的计算??

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；??套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。??5.公用建筑面积由以下两部分组成：?已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。6.不计入公用建筑面积的部分：?

公用建筑面积计算原则：?栋建筑物的公用建筑面积==整栋建筑物的建筑面积—整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和—不计入的公用建筑面积???共有建筑面积的分摊方法：共有建筑面积的处理原则：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。∑S*Kj=Sj-------由整幢分摊到各单元δSi=Ki·Si-----------由各单元分摊到各套按相关建筑面积进行共有面积分摊，按下式计算：01∑S——为需要分摊的整幢分摊面积总和，㎡；Sj——为各单元分摊所得的分摊建筑面积，㎡；δSi——为各套参加分摊所得的分摊面积，㎡；Si——为参加分摊的对应单元应分摊的建筑面积，㎡；式中：Ki，Kj——为面积的分摊系数；加权平均02

多层：6层及其以下的称为多层，多为砖混结构。01小高层：并不是一种规范的学术叫法。目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。多为剪力墙结构。01高层：一般12层及其以上的，要求每单元不少于两部电梯。住宅的结构类型——按层高分类01三、购买商品房时要知道的一些建筑概念

塔楼：“塔楼”主要是指