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第三章房地产市场调查与分析

0102030405房地产市场调查的步骤房地产市场调查的方法房地产市场调查的内容房地产市场调查的作用房地产市场分析报告第三章房地产市场调查与分析

认识市场，捕捉新的市场机会的前提；感知市场、了解消费者行为的主要手段；应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法；项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定及物业管理等一系列活动的基础。贯穿项目全程策划的始终。一、房地产市场调查的作用

二、房地产市场调查的方法实验法访问法一手资料调查方法观察法

三、房地产市场调查的步骤房地产市场

调查的流程准备阶段实施阶段分析和总结阶段1、确定调查目的2、建立调查组织3、初步情况分析4、制定调查方案5、搜集资料6、资料的甄别与审查7、分析数据8、撰写调查报告9、总结反馈

调研计划表项目内容调查目的为何要做此调查，需要了解些什么，调查结果有何用途等调查方法采用访问法、观察法或实验法等调查区域被调查者居住地区、居住范围等调查对象、样本对象的选定、样本规模等调查时间、地点调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等调查项目访问项目、问卷项目等分析方法统计的项目、分析和预测方法等提交调查报告报告书的形式、份数、内容、中间报告、最终报告等调查进度策划、实施、统计、分析、提交报告书等调查费用各项开支数目、总开支额等调查人员策划人员、调查人员、负责人等

四、房地产市场调查的内容环境调查宏观环境调查政治法律环境各级政府制定的有关房地产的政策各级政府制定的相关规划各级政府制定的有关法律法规政府制定的产业政策国家及地区的政局变动

宏观经济环境反映国民经济发展状况的指标：GDP、国民收入、物价水平、CPI（消费者物价指数）、通货膨胀率、居民收入等国家经济产业结构和主导产业的变化、城市化进程1.宏观环境调查

房地产市场总体运行状况技术环境人口状况人口规模、人口增长率、人口结构、人口迁徙流动情况等对外开放程度12341.宏观环境调查

城市发展规划01社会文化环境02房地产企业情况03专业机构与中介商情况04城市或区域的交通条件05影响区域发展的其他因素和条件062区域环境调查

01用地现状调查与分析02项目周边环境调查与分析3微观环境调查

国内外市场的需求动向01现有的和潜在的市场需求量02社会拥有量、存量03同类产品在市场上的供应量或销售量04供求平衡状况05本企业和竞争企业的同类产品市场份额06本行业或有关其他行业的投资动向07企业市场营销策略的变化对本企业销售量的影响08市场需求容量（二）需求调查

购房者是哪些人？（who）01购房者要买什么样的房？（what）02购房者为什么要买？（why）03购房者什么时候买？（when）04购房者以什么方式买？（how）05购房者在哪里买？（where）06谁参与买家的购买行为？（whom）07回答以下七个问题（6W1H）2.消费者和消费行为调查

01个人或企业、社会团体、民族、性别、年龄、职业、爱好、所在地区消费者类别03什么因素影响消费者的购买决策，消费者不愿意购买本企业产品的原因及其对其他企业生产的同类产品的态度消费者的购买欲望和购买动机02收入水平、消费水平、消费结构、资金来源、用户的财务状况购买能力2.消费者和消费行为调查

126543主要购买者最忠实的购买者使用者新产品的首用者购买的决策者消费者的购买习惯（购买地点、时间、数量、品牌、挑选方式、支付方式）1234562.消费者和消费行为调查

新竣工量：是指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数01灭失量：是指房屋存量在报告期末由于各种原因（损毁、拆迁等）灭失掉的部分02存量：是指报告期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数03供给指标（三）供给调查

01空置量：是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。03可供租售量：是指报告期期末可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。02空置率：是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。1供给指标

平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。竣工房屋价值：是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。房屋新开工面积：是指在报告期内新开工面积。房屋施工面积：是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。1供给指标

相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量；短期新增供给数量的估计调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态、预计完工日期、售价和开发商名称等分析规划和建设中的主要房地产开发项目（三）供给调查

壹竞争者的名称和数量、专业化程度、品牌知名度、生产能力、开发经营方式、产品的市场份额、销售量及销售区域肆竞争者历来的项