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万科的成本管理观点与选择

正确认识成本管理万科的成本管理观点和选择

正确认识成本管理认识的重要性做正确的事正确地做事做不正确做正确我们做什么？我们做得如何？不正确的事正确的事最佳位置不是最差最差位置死定了

正确认识成本管理财务管理与成本管理成本管理与工程管理建安造价管理与项目成本管理区分几个关系任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。技术经济

正确认识成本管理项目发展施工规划设计竣工1、从项目角度出发：重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。销售物业管理

正确认识成本管理分判招标签约变更结算2、从合同角度出发：重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。

正确认识成本管理－成本管理工作重心设计招标施工SPEND曲线项目周期成本发生的成本形成的成本新项目发展成本控制重点放那儿好？70%～80%20%销售及物管

正确认识成本管理－成本管理工作重心工作重心后置费率招标；变更、签证事后补签；工程结算；·······工作重心前移客户分析；设计方案优化；结构指标控制；事前定价与清单招标；·······

正确认识成本管理－成本管理工作重心动态反馈及时结算造价管理模式01谨慎测算新项目发展02亦步亦趋规划设计03工作的重心合约分判与招标04数据分析与储存施工管理05事前定价合同结算

正确认识成本管理－成本管理的必要性不同土地获取方式下利润差别伴随着竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为项目经营的主要矛盾,必须要高度重视。拿地方式土地利润开发利润协议转让＞0＞0招标拍卖≤0＞0

正确认识成本管理－成本管理的必要性土地招标项目成本－利润情况项目成都金色家园一期南京光明城市一期无锡魅力之城一期计划单位售价(元/m2)390065004696计划单位成本(元/m2)335052363600单位毛利润(元/m2)405939775销售毛利率10.38%14.45%16.50%销售净利率5.62%8.34%9.72%当前单位成正确认识成本管理－作业成本管理制度体系：是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制，保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。《新项目发展可行性评审体系》《设计阶段成本管理工作指引》《工程及材料招标管理办法》《工程合同管理办法》《设计变更、现场签证管理办法》《工程计价管理办法》《规划设计工作流程与评审制度》成本管理水平是各作(专)业管理水平的综合体现

万科成本管理模式－作业成本管理成本项目单价合价勘察丈量费三通一平费临时设施费工程管理费人工及行政费用作业时间成本合计工程作业成本工程作业效果作业效果相关指标工程质量客户质量满意度质量投诉成本竣工房维修费用工期开发计划符合度结构指标控制钢筋含量砼含量清单招标总包清单招标率招标竞争性单项招标中标率工程作业

案例一：小高层钢筋含量34kg/m2广州万科城市花园五组团D1单元为12层住宅，经过设计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及地梁），相对同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最底线。123按5元/kg计算，钢筋成本较常规标准低130/m2元。4正确认识成本管理－设计阶段成本管理

案例二：结构优化降低成本50元/m212统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成本降低50.76元/m2。3武汉城花在应用标准化华中版施工图时，武汉公司和集团规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有一定幅度下降，成本降低较多。正确认识成本管理－设计阶段成本管理

正确认识成本管理－设计阶段成本管理案例三：基础超深签证增加357万元大连城花一期施工图设计时，因场地未完全交出，详勘布点不足，施工时发现基底设计标高未达到持力层，导致整个场地超挖5～6米。施工时，未对施工方案进行优化选择，采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高，相当于将整个底板浇成了5～6米的砼大板，仅此一项签证增加成本357.7万元，单方成本增加49.14元/m2。

案例四：基坑支护160万元VS地下室建造214万元中山城市风景营销大厅原设计方案有一层地下室，因施工图出图较晚，按图施工无