房地产项目选址与策划.pptxVIP

项目选址与策划

第一节项目选址项目选址的一般原则一般房地产项目见缝插针型，依托项目周边原有的功能进行填补、改善型位于某功能区（商圈），项目服务半径内（辐射范围内）人口、目标客户能够支撑本项目良好的交通配套商业项目：应该是道路、人流汇集节点

二、项目选址分析的内容地块现状及资源交通便捷程度及辐射范围城市商圈分析周边功能、配套设施（区域功能）开发潜力分析区位及开发潜力分析周边、区域居住环境交通便捷程度及辐射范围商业业态、规模、档次人口数量、收入、消费能力住宅项目的选址商业项目的选址租金价格

（一）住宅选址地块位于公交辐射范围内，尽量方便周边配套设施好周边自然环境好，适宜居住远离工业区、噪声源、污染源等

（二）商业选址位于商圈核心区域内，聚集了大量同类商业。良好的交通，汇集城市各区交通，项目地段应该是人流汇集点与公共交通站点的步行距离要近辐射区域范围较广，周边的商业配套功能完善（必要条件）现有商业项目的竞争状况：规模、档次、辐射范围、商业项目本身的一些硬件设施等、经营状况及营业额。核心商业区泛核心区边缘区

广州·天河城购物中心的选址分析北天河路天河体育中心南方书城购书中心嘉多利广场黄埔大道珠江新城正佳天河城东圃、黄埔组团东山、荔湾、越秀区

拟选址商业综合条件拟选址工程技术条件拟选址停车条件拟选址周边及区域交通环境拟选址周边商业环境商圈竞争市场状况商圈消费结构商圈消费规模商圈消费水平城市的可进入性商家选址要素购物中心商家选址要素

案例：重庆欣阳百货的选址问题负一层好又多超市欣阳广场：欣阳百货——明日百货——装饰设计广场

各类百货快餐的选址要求案例一：wallmarket选址案例二：家乐福选址

第二节项目策划策划注重产品设计、功能设计、定位，运用竞争优势分析的观念，做出好的产品（差异化的产品）吸引顾客添加标题项目策划站在项目的角度，对项目地块分析、项目功能及定位、产品规划设计等项目内容的一个总体安排添加标题房地产策划是根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,对拟开发的项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产项目文本作为结果的活动添加标题项目策划的概念

第二节项目策划案例：以商业项目为例方向定位立面、结构、设备设施布置、消防、景观等商场物业规划商场的建筑要求拟招商业态、每层定位及规划，设施的布局、交通动线的规划商场配套设施停车场、卸货区及专用道、大门入口设计根据某地块条件一个50000m2商场，分5层

第二节项目策划1.住宅开发项目的类型二、住宅项目策划别墅独立别墅双拼别墅连排别墅叠加别墅townhouse花园洋房公寓普通住宅小区

第二节项目策划二、住宅项目策划（1）Townhouse（联排住宅）低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单元为1户，每户间至少能共用两面山墙，排列成行（2）花园洋房狭义花园洋房就是花园别墅，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花，包括市场中的洋式联排或双拼的TownHouse，户型较大，居住舒适度高。广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑，以四层为主。建筑风格强调景观，绿化率比较高，普遍在远郊一带。一般赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

第二节项目策划房地产项目策划住宅项目策划普通住宅多层：层数为2-6层，通常不设载人电梯的住宅高层：指10层及10层以上的住宅小高层：指层数为7-11层，设有一部载人电梯的住宅，实际是中高层（7-9）和高层（10-11）结合的概念

第二节项目策划住宅项目策划住宅项目的策划要点好的住宅项目体现出来的品质：生活上的便利性：居住与工作、日常性购买的交通问题配套设施的完善性：体育、文化、休闲、健身、娱乐、教育、医疗、餐饮（设施、设备与场所）景观设计营造的舒适性：舒适、宁静、休闲，环境优越。

第二节项目策划二、住宅项目策划住宅质量的优越性：节能环保，建筑设计、户型及功能设计结合人们的生活方式和习惯、空间塑造复合人体的舒适感，功能分区合理、洁污分区，干湿分区社区氛围的成熟性：高的入住率，良好的物业管理，营造培育社区的文化、改善融洽邻里关系（设施、空间设计及物业管理）

二、住宅项目策划（2）住宅项目策划流程地块分析：地块现状、周边环境与功能分析，通过市场及地块分析，确定项目初步定位目标市场的选择与定位：市场竞争者分析，消费者需求分析、优劣势分析、资源优势分析定出竞争性开发策略：产品及功能策划：什么规模档次的产品，具备什么功能用地分析：规划、建筑方案建筑策划：建筑立面风格、户型面积大小、比例结构、入户、层高。例：建筑外立面整理（PDF）现代风格建筑、户型配比建议景观策划、配套功能营销策划：整体形象策划、营销