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美国REITs：起源于下行期、成熟于全球化

-海外REITs市场巡礼：美国篇

证券研究报告/行业深度报告2024年5月31日

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报告摘要

全球REITs概况：REITs（RealEstateInvestmentTrusts）自20世纪60年代在美国

推出以来，已有44国家和地区相继推出相关市场，截止2023年底，EPRA口径全球R

EITs总规模逾1.69万亿美元，近十年来亚洲市场已成为REITs增长的主力。各国家和

地区REITs市场建立的时间和背景各不相同，但成熟市场REITs有明显的税收优惠驱动

特征。

美国REITs简析：截止2024年1月底，根据Nareit口径，美国RElTs拥有约4万亿美

元的商业房地产资产，包括公开上市、公开非上市、私募股权和抵押REITs，其中富时

Nareit指数市值规模达到1.30万亿美元，美国REITs起源于下行期、成熟于全球化，

税收政策和经济周期对市场的发展产生了重要影响。长期回报率方面，REITs在上具有

一定优势，但近年REITs走势弱于股市，且夏普比率一般。在抗通胀方面，REITs是实

物资产，具有很强抗通胀属性。REITs与房价走势具有较强相关性，与股指的相关性要

显著大于与债券指数的相关性。指数方面，目前REITs已被纳入多支REITs指数，REI

Ts指数基金方面，近年来也在不断发展，大多数为ETF基金。

细分市场表现：从底层资产看，美国公募REITs底层不动产类型十分丰富，包括工业、

办公、零售、住宅、多元、酒店、医疗、仓储、林业、电信、数据中心、博彩等十三类

不动产类型。得益于AI的爆发带来了巨大的算力需求，近年数据中心REITs表现亮眼。

近30年来，富时REITs估值倍数整体呈上升趋势，其中数据中心、工业、电信类REIT

s估值较高。

后市展望：受到经济增长、通货膨胀、地缘政治和美国总统大选等众多因素的影响，预

计2024年的美国REITs市场将充满不确定性。但值得注意的是，美国市场上的投资者

对大类实物资产的配置仍然不足，海外REITs的基本面依然保持韧性，2024年美联储

大概率将开始降息，REITs市场将迎来潜在配置机会。

投资建议：1）近五年来，IDCREITs市场表现显著优于标普500，预计在AI高速发展

下，数据中心与铁塔等基础设施资产将显著受益。2）美国千禧一代组建家庭人口潮将会

增加对住宅公寓类REITs的需求，此外该类资产庞大的市场规模、高分红收益率、强大

的融资能力等将带动资产受益。3）随着婴儿潮一代人口的老龄化，老年人住房需求的增

长预计将推动医疗保健类REITs受益。

风险提示：

研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险：研报中采用的海外或论

文数据无法保证时效性，存在信息滞后可能，请酌情参考。

全球地缘政治风险：美国作为最为全球最大的经济体，在当今全球局势动荡背景下，容易受

到外部政治、经济、科技等影响；

宏观调控及经济形势不确定性：海外国家与我国国情差距较大，无法直接参考对比，相关经

验更不能复制。

请务必阅读正文之后的重要声明部分

内容目录

1.公募REITs全景解析：历史、类型与全球布局-5-

1.1.REITs发展历程：快速增长，方兴未艾-5-

1.2.REITs类型：可从投资方式等多个维度划分-9-

1.3.REITs制度：各国REITs在组织形式等方面各有差异-10-

2.美国REITS剖析：起源、回报与价值-12-

2.1.美国