房地产 宏观专题：对近期地产政策的评述与思考(202405).pdfVIP

证券研究报告|宏观专题

2024年05月24日

对近期地产政策的评述与思考

[Table_Summary]

投资要点：

如何评估近期地产政策的力度和预期效果？结合前期多地陆续放开限购等，近期

地产增量政策可以主要划分为提振购房需求与收储去库存两大类，对此我们分别

进行梳理，并讨论其效果和预期影响：

提振购房需求类政策：开年以来，提振购房需求类政策从两个方向入手，其一

是多地陆续放开限购；其二是央行实施的降低首付比、取消房贷利率下限、下

调公积金贷款利率等政策，集中发生在5月17日。

公积金贷款利率下调对居民利息支出影响：2024年居民利息支出有望降低87

亿，2025年起居民年利息支出有望降低超200亿；

调整首付款比例对居民当期支出影响：2024年居民当期购房首付支出有望降

低近3000亿元；

取消个人住房贷款利率下限影响：大中城市大多已放开首套房贷利率下限，边

际影响预计将体现在尚未放开下限的一线城市和部分二线城市；

新设3000亿保障性住房再贷款影响：类似2023年租赁住房贷款支持计划的

扩大版，实际效果仍需地方政府着力推动贷款落地；结合租赁住房贷款支持计

划和保障性住房再贷款额度来看，预计满额撬动实际贷款额度约6000亿。

6000亿贷款在中性情形下预计能够收购合计4891万平米商品房，对应全国

住宅商品房需收储库存量的约5%。

资本市场对近期地产政策如何反应？总体上看，权益市场对近期地产政策预期的

演绎最为显著和充分，债券市场反应却较为平淡：

债券市场映射：地产债修复行情仍有空间。近期地产政策调整密集公布，利率

债反应都呈现出政策公布前紧张、政策公布后走强的态势；与此相对，在政策

预期渐强的基础上，地产债指数则持续上行。2023年尾以来，新一轮地产政

策预期发酵，地产债指数再次迎来一轮新的修复行情。本次政策提出政府回购

尚未开发的土地帮助资金困难的房企纾困，房企偿债能力有望提升，本轮地产

政策储备仍可期待，后续或仍将释放增量政策利好，地产债修复行情或仍有空

间。

权益市场映射：房地产板块底部脉冲，后续需关注基本面线索。在地产政策改

善及其引致的宏观复苏预期的刺激下，这轮地产行情仍有继续演绎的可能，大

金融与地产链相关行业或也将继续受扩散，作为潜在“收储”主体的地方国企

也可能出现机会。然而，2022年以来，权益市场已然发生过至少4轮较大的

地产板块脉冲，但最终均未走出真正的反转行情，考虑到板块底部反弹或蕴含

着较强的筹码博弈因素，本轮行情在时间或者空间上的持续性在根本上仍需

更强的基本面线索支撑，如后续政策细节的充实、政策工具的丰富以及地产基

本面数据的反应等，这是我们需要重点观测与跟踪的要点。

对“收储→去库存”模式的一个理论探讨：

1）收储需要多少资金？最终出资人是谁？2023年以来，各地区的地产政策围绕

“以旧换新”展开，需要注意的是“以旧换新”与“收储”并不存在完全的包含与

被包含关系。通过梳理2023年以来全国各地区的地产以旧换新政策，我们发现，

当前我国地产市场的“以旧换新”主要有三种类型：一是中介优先售房；二是旧房

收购；三是换房补贴。我们认为合意收储资金应该包含两种“收购”，一是地方国

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

有企业在收购已建成未出售的商品房时所需要的资金，二是指开发商或国资平台

收购旧房所需要的资金，即“以旧换新”中旧房收购所需资金，我们分别进行计算：

针对地方国有企业在收购已建成未出售的商品房时所需要的资金：计算得出

30城地方国有企业在收购已建成未出售的商品房时所需要的资金约为0.78-

1.03万亿元，按照GD