房地产业-房地产企业营业税、土地增值税、所得税和经济合同签订与节税战略思考.docxVIP

一期讲义

本次培训共分四部分内容

第一章房地产企业营业税税收政策

第二章房地产企业土地增值税清算

第三章房地产企业企业所得税政策

第四章经济合同签订与节税战略思考

第一章房地产、建筑业营业税税收政策

第一节新《营业税暂行条例》及其《细则》

一、营业税条例修订的主要内容

（一）调整了纳税地点的表述方式。

（二）删除转贷业务差额征税规定。

（三）删除税率表中征税范围一栏。

（四）将纳税申报期限延长至15日。

二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定

（一）“视同销售”新规定：

1、旧《细则》第四条规定：

（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。

2、新《细则》第五条规定：

纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；

（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

3、新旧变化。

（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。

（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。

（二）“混合销售”新规定：

1、旧《细则》规定：

第五条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。

纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。

2、新《细则》规定：

第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。

第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为

（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

3、新旧变化

（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。

（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。

4、案例分析：

【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。

分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。

应纳增值税＝1200000÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝174358.97－142800＝31558.97元

应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200元

【例1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造，其中含土建工程，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。

分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条，其混合销售业务应分别处理。

营业税应税劳务应纳营业税＝19000000）×3%＝780000元

应纳销售货物增值税1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元

5、【相关链接：“自产货物”的概念】

货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。

判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：

（1）是否符合货物的特点：

自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般