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房地产
行
业
研房地产物管发展节奏更沉稳，Reits迎来新机遇
究
2025年05月16日
——行业深度报告
投资评级：看好（维持）齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人）
qidong@kysec.cnhuyaowen@kysec.cnduzhiyuan@kysec.cn
行业走势图证书编号：S0790522010002证书编号：S0790524070001证书编号：S0790124070064
物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局
房地产沪深300根据中指研究院数据，截至2024年末，中国物管行业在管规模达314.1亿平，
43%
行同比增长4%，2020-2024年复合增长率达4.9%，百强物企在管面积增速连续三
业29%
深14%年回落，合管比降至1.27。2021年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋
度0%势一致，虽然收入保持稳健增长，但增速降至个位数，毛利率和净利率均呈下降
报
-14%趋势。18家样本物企中，11家2024年收入同比增长或减亏，业绩表现符合预期；
告
-29%2024年毛利率和净利率基本为近三年低值，管理费率基本为近三年较低，银行
2024-052024-092025-01
存款及现金总额同比下降1.4%，整体在手现金依然较充裕，派息比例依旧稳健，
数据来源：聚源
股息率维持较高水平。
相关研究报告物管行业2025年发展机遇：三大方向助力板块价值重构
（1）好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，受此影响物企陆续推
《新房二手房成交面积同环比下降，出新产品、好服务抢占市场。（2）AI时代下，物企通过对项目硬件和管理软件
央行再度下调LPR25BP—行业周报》进行升级改造，实现成本的解节约及管理效率的提升。（3）房屋养老金政策下，
-2025.5.11城市更新和老旧小区改造迎来机遇，布局新赛道有望改善低价项目的盈利空间。
《2025年1-4月百强销售金额点评：
REITs趋势及展望：关注政策支持的扩容方向及高分红资产
开1-4月百强销售同比收缩，建发华发单2025年初至今，中国公募REITs市场呈现显著的结构性分化，抗周期板块表现
源月销售表现靓眼—行业点评报告》
强劲而顺周期板块承压。未来趋势上，短期内市场或继续受宏观波动影响，弱周
证
券-2025.5.8期板块（如保障房、消费）若回调可能凸显配置价值，顺周期板块（如仓储、产
证《新房成交面积同环比增长，杭州土业园）需关注内需修复与估值错杀机会；长期来看，政策支持的扩容方向（如养
券拍市场火热—行业周报》-2025.5.4老、新型基建REITs）及利率下行背景下高分红资产的吸引力或推动市场结构性
研
究机会深化。未来REITs市场将延续扩容与分化的双重趋势。在政策常态化发行和
报资产类型多元化的推动下，市场规模预计持续扩张，底层资产将进一步覆盖新基
告
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