信托计划项目融资研究--我国房地产信托融资模式研究.pdf

首都经济贸易大学硕士学位论文信托计划项目融资研究

1．2我国房地产信托发展的主要特征

1．2．1房地产信托呈现快速发展的态势

据统计数据显示，2010年，房地产信托发行规模已超过1921亿元，和上一年同

比增长了328％。其中，8月份房地产信托发行规模高达226亿元，10月份也接近218

亿元。虽然现在信托公司对待房地产项目十分谨慎，但是房地产信托仍然是2010年

集合类信托发行的主流。也有业内人士分析，不低的质押成本让信托公司对房地产信

托的风险产生担忧，但是只要房地产企业融资的需求在，房地产信托业务量价齐升的

情况可能还会持续下去。

1．2．2资金运营方式以贷款类为主

在房地产投资信托产品中，信托资金的运营方式主要包括贷款、股权投资、股权

证券化、权益转让和混合型。贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的公

司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供房地产

公司使用。贷款类的房地产信托，募集金额占全部房地产信托金额的76．2％，贷款利

率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动，约为年息4％一8％。

1．2．3资产配置风险集中

我国目前绝大多数房地产信托将所募集资金投资于预先设定的单个项目，使资金

金额和投资期限均与房地产项目相配套，以获取最大化的投资收益水平。这种将全部

资金投资于单个房地产项目的资产配置策略使信托资金承担了很高的集中性风险。从

长期来看，随着信托投资公司在房地产行业的投资经验和管理团队的成熟以及可供选

择的房地产投资项目的增多，大部分将主要采取分散投资、构建房地产项目组合的方

式来配置信托资金。

1．2．4信托产品短期化

通常而言，国外房地产信托产品的期限都在8至15年以上。信托在整个金融体

系中发挥的是长期融资的角色，这一点在中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办

法》中有明确规定。目前我国发行的房地产信托计划中，大多是单一期限的，一般为

1．3年，呈现明显短期化特征，不具有期限转换功能，也不能满足房地产股权融资的

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首都经济贸易大学硕士学位论文信托计划项副融资研究

期限要求、没有充分体现信托的中长期融资功能，也没有体现信托业和银行业功能错

位的要求，不利于信托业的健康、长远发展。

1．2．5房地产信托投资的区域化逐渐明显

在我国房地产信托的市场风险逐步显露的情况下，信托机构对信托地产融资的区

域性选择比较谨慎，由此造成信托投资区域化的资金侧重比较明显。因此信托公司在

对地域内的房地产项目进行融资前，不仅要关注项目本身的细节，而且也要关注地区

房地产经济宏观的发展变化，把握区域房地产市场需求状况的变化。通过上述宏观和

微观方面的研究对信托公司控制房地产投资信托风险产生有较强的参考依据，所以信

托公司对于投资风险较大的市场区域，以及经济增长速度较小的区域都采取回避的策

略，由此促使房地产信托投资的东中西部区域化特征比较明显。

1．3研究思路和研究方法

1．3．1研究目标、研究内容和拟解决的关键问题

房地产融资是房地产开发商利用内部融资和外部融资的筹资行为。企业内部融资

途径，房地产企业利用企业的现有资金来支持项目开发，或扩大自有资金基础；外部

融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资等。许多房地产

企业也都开始设立专门的融资机构或部门，房地产企业融资要根据企业自身和项目的

情况，对项目做出符合市场价值的评估。最重要的一点是，如何在融资过程中使融资

方的资金安全得到保证，即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融

资方对资金安全的绝对要求。实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案

例是极其少见的。房地产信托是房地产信托机构利用其良好的信誉和金融职能，把分

散的资金通过资金信托手段集聚起来，运用于房地产的开发经营活动。在银行信贷紧

缩、房产项目销售不畅的环境下，为急需用钱的房企提供了优良的资金来源。

本文将通过研究国际各国房地产信托发展、完善的历程和国内现实的政治、经济

环境，和实际案例的调查分析，详述房地产信托融资的兴起与现状、及未来发展趋势，

并就发展和创新房地产信托融资模式、风险控制管理及发掘新的融资渠道和融资工

具、提出有针对性的观点和建议。

拟重点解决以下问题：

(1)房地产信托融资所占比例不高。虽然房地产信托融资