房地产行业楼市止跌回稳系列二：复盘过去两次外部冲击，积极有为政策下的楼市叙事.pdf

目录

一、复盘过去两轮外部冲击：政策有为，经济基本面韧性十足1

1.12018年中美贸易战：对出口造成短期冲击，六稳政策推动经济复苏1

1.22020年疫情冲击：政策应对得力，出口与股市创新高5

二、复盘冲击下房地产政策调整与楼市表现7

2.1楼市环境：房住不炒的主基调和应对政策的灵活调整7

2.2板块表现：宽松性政策下地产板块产生超额收益10

三、本轮周期外部冲击力度较大，政策更加积极有为13

3.1本轮外部冲击下宏观政策更加积极有为13

3.2本轮周期与此前两轮的比较：三个相同与三个不同14

3.3若货币政策加码，地产板块或有更好表现19

四、投资建议21

风险分析22

图目录

图1:2018年中美贸易战时间线2

图2:中美加权关税税率变化2

图3:2018-2019年大型存款类金融机构准备金率由17%下降至13%3

图4:消费、出口、投资对GDP同比增长的拉动变化4

图5:我国对东盟、欧盟、美国出口金额占比4

图6:我国对美国进出口金额及贸易顺差变化（亿美元）4

图7:我国进出口金额及贸易顺差变化（亿美元）4

图8:2020年新增专项债增加1.6万亿元5

图9:2020年政府预期赤字率提高至3.6%5

图10:2020年1年期LPR下降0.3个百分点5

图11:2020年中小金融机构存款准备金率下降1.5个百分点5

图12:2021年我国出口金额同比增长30%6

图13:消费、投资、出口对GDP增长拉动变化6

图14:2021年股市创新高6

图15:2018年加权房贷利率上升0.49个百分点7

图16:2018年一线城市楼市阶段性稳定8

图17:2018-2019年核心城市宅地成交溢价率下降较多8

图18:2017-2019年商品住宅销售面积增速下降8

图19:2020年土拍溢价率上升9

图20:2020年新房销售价格指数上涨3.8%9

图21:2021年三季度之前商品房销售额持续增长9

图22:2021年后房地产量价进入调整阶段10

图23:居民部门杠杆率企稳10

图24:2018/10/19日至2019/4/9房地产指数跑赢大盘11

图25:2020年房地产指数在第一阶段与大盘基本持平11

图26:2021年-2022年高信用涨跌幅好于房地产指数12

图27:本轮中美关税加征时间线13

图28:本轮与过去两轮复苏均表现为结构性，一线城市与全国表现分化14

图29:2018-2019年70个大中城市新房房价上涨17.9%14

图30:2018-2019年70个大中城市二手房价上涨11.4%14

图31:2020年一线城市一二手房房价分别上涨8.9%/4.5%15

图32:今年3月一线城市一二手房房价较去年9月上涨15

图33:去年四季度以来一线城市新房成交量复苏更明显15

图34:百城宅地成交溢价率变化16

图35:杭州未来科技城板块成交均价高于周边板块16

图36:上海张江高新区板块房价高于周边区域16

图37:2023年以来政策对房地产支持性导向更加明显17

图38:70个大中城市单月新房与二手房销售价格环比上涨数量变化18

图39:当前二手房销售价格指数低于2018及2020年水平18

图40:2024年两轮行情中房地产板块均有超额收益19

图41:2014-2015公积金贷款与LPR利率大幅降低20

图42:2014-2018年PSL新增资金大幅增加20

一、复盘过去两轮外部冲击：政策有为，经济基本面韧性十足

两轮外部冲击下我国政策积极有为，经济展现强大韧性。4月以来美国对全球各国的“对等关税”落地加大

了全球贸易形势的不确定性。截至目前，美国对中国商品加征关税税率达到145%，我国对美商品加征关税税率

为125%，外部冲击对我国经济平稳运行可能造成一定压力。回顾2018年中美贸易战以及2020年疫情冲击，我

国经济在外部冲击下展现强大韧性，政策应对及时有效。