房地产估价师考试模拟题含参考答案解析.docx

房地产估价师考试模拟题含参考答案解析

一、单选题（共20题，每题1分，共20分）

1.下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是()。

A、土地所有制在城乡之间不同

B、土地和房屋的所有制不同

C、行政管理不到位

D、房地产市场足够规范

正确答案：D

答案解析：中国内地房地产市场还存在一些不够规范的地方，如部分地区存在违规开发、虚假交易等现象，并非足够规范，D选项表述错误。而A选项土地所有制在城乡之间确实不同，城市土地国有，农村土地集体所有；B选项土地和房屋所有制不同，土地有国有和集体所有，房屋有多种所有制形式；C选项行政管理在房地产领域存在一定程度不到位的情况。

2.在不同的地域,房地产也有不同的名称,我国香港地区,通常称房地产为()。

A、房屋

B、楼盘

C、不动产

D、物业

正确答案：D

答案解析：物业是我国香港地区对房地产的通常称谓。不动产是一个较为宽泛的概念；楼盘是房地产项目的一种称呼；房屋只是房地产的一部分。而物业涵盖了房屋及与之相关的土地等不动产，更符合香港地区对房地产的称谓。

3.在英国和其他英联邦国家,法官使用的房地产估价误差范围是(),有时误差范围放宽到±15%。

A、±25%

B、±5%

C、±15%

D、±10%

正确答案：D

答案解析：在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。

4.一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中,不属于无形资产的是()。

A、专利权

B、房地产

C、商标权

D、专有技术

正确答案：B

答案解析：无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括专利权、专有技术、商标权等。而房地产具有实物形态，属于固定资产范畴，不属于无形资产。房地产有具体的实物形态，不符合无形资产没有实物形态的特征，所以不属于无形资产。

5.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元,银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押,通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。

A、在20~80万元

B、不超过100万元

C、不超过20万元

D、不超过80万元

正确答案：C

答案解析：房地产再次抵押的价值为该房地产的价值减去已抵押担保的债权数额后的余额。已知初次抵押估价价值为100万元，已为甲提供80万元贷款担保，那么再次抵押价值不超过100-80=20万元，所以通常情况下可以获得的再次抵押担保不超过20万元。

6.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的()。

A、任意阶段

B、期初

C、期末

D、期中

正确答案：D

答案解析：后续开发的开发成本、管理费用、销售费用计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。

7.某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为()。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

正确答案：C

答案解析：成新率q=建筑物现值V/建筑物的重置价格C=(1800x2000-800x3000)/(900x2000)=0.67

8.某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用()进行估价。

A、成本法

B、假设开发法(题设相当于旧房地改成新房地)

C、比较法

D、长期趋势法

正确答案：B

答案解析：假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，该仓库拟改为超级市场，符合假设开发法的适用条件。比较法适用于同类房地产交易实例较多的情况；成本法主要适用于评估新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产；长期趋势法主要用于对房地产未来价格的预测。所以最适宜采用假设开发法进行估价。

9.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,则该宗房地产的合理经营期限为()年。

A、13

B、15

C、16

D、17

正确答案：C

答案解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)

10.某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、488