厂房评估成本法.pptxVIP

厂房评估

评什么?评估目的：企业增资扩股整体价值评估房产名称：工业厂房评估基准日：2012年6月建成年代：1998年6月建筑面积：6480平方米维修情况：2008年1月和2009年7月分两期对税点进行管网改造，同时进行重新装修，现场勘察外观较新厂房评估

跟我想1由于工业厂房多为工业企业自营生产，交易情况较少，因此对委托房屋采用成本法评估确定评估方法

跟我想2由于工业厂房多为工业企业自营生产，交易情况较少，因此对委托房屋采用成本法评估确定评估公式

跟我想3确定厂房的评估值评估值＝单位面积重置价格×成新率×建筑

面积

重置全价资料-基价（可比案例）跟我做1工程名称单层仓库结构类型钢结构土建/安装类别土建二类三类建筑面积8745平方米总高度（檐口）8.28米12层1层（局部2层）主要特征功能基础楼地面门窗外粉刷内粉刷钢结构电气管道消防设备

重置全价资料-工程造价指标跟我做2项目平方米造价（元/平方米）一、建筑工程造价1117.66其中钢结构712.81二、安装工程造价116.66其中1、电气工程60.112、管道工程56.55建筑安装造价（一）＋（二）1234.32

因素差异的比较修正跟我做3交易情况修正：交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格交易日期修正：1.38【155.8÷111×(1－2%)层高修正:高度每增加10厘米，造价相应增加1%结构及屋面修正：结构向下修正5%，屋面向下修正7%

前期专业费房地产价格的计算跟我做4经综合调整后的工程造价重置全价资料-前期转业费＝×5％

管理费房地产价格的计算跟我做5经综合调整后的工程造价重置全价资料-管理费＝×3％

利息费房地产价格的计算跟我做6（经综合调整后的工程造价＋前期费用＋管理费用）×利率×建设期/2重置全价资料-资金成本＝

重置单价房地产价格的计算跟我做7经综合调整后的工程造价＋前期费用＋管理费用＋资金成本重置全价资料-重置单价＝

评估原值房地产价格的计算跟我做8重置单价×建筑面积评估原值的计算＝

跟我做8确定厂房的成新率-公式剩余使用年限÷耐用年限×100％理论成新率成新率1剩余使用年限÷（剩余使用年限＋已使用年限）×100％3＝＝2

跟我做8确定厂房的成新率-成新率打分表部分名称标准分实测现状打分结构基础25承重构件25非承重部件15屋面及地面35装修门窗、顶棚45粉刷40细木装修15设备水卫设施50电照设备50

建立项目动手做1进入鼎信诺评估系统

建立项目动手做2填入项目名称

建立项目动手做3选择房屋建筑物

动手做4评定估算1、填写申报数据2、设计添加工作底稿3、工作底稿与明细表动态链接

案例1：某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积建筑安装工程费为1200元/平方米，专业费为建筑安装工程费的8﹪，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3﹪，销售费用为重新构建价格的4﹪，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6﹪，开发商成本利率为15﹪，销售税费为重新构建价格的6﹪，请计算该房屋建筑物重新构建价格。案例1

案例答案1、建筑安装工程费：1200元/平方米2、专业费=1200×8﹪=96元/平方米3、管理费=（1200+96）×3﹪=38.88元/平方米4、销售费=Vb×4元/平方米5、投资利息=15.59+0.0006Vb元/平方米

案例答案6、销售税费=Vb×6﹪=0.06Vb元/平方米7、开发利润=（1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb）×15﹪=203.17+0.0061Vb元/平方米8、Vb=1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb+0.06Vb+203.17+0.0061VbVb=1743.69元/平方米

案例答案9、重新构建价格=1743.69×300=52.31万元

案例2估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需要的有关数据如下：1、土建工程直接费：781.44元/平方米2、安装工程直接费