史上最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成模板.docxVIP

史上最全商品房买卖协议纠纷疑难问题及审判见解集成

作者:贾柱时间:-07-19浏览量1010

文/潘军锋江苏省高级人民法院

起源/法律适用

转自/天同诉讼圈

一、商品房买卖协议纠纷案件新改变

商品房是中国住房市场化改革产物,伴随商品房销售模式、销售价格、销售政策改变,商品房买卖协议纠纷与前相比含有新时代特征。

（一）因商品房销售模式引发改变

一是商品房买卖标发生改变。之前商品房买卖协议标关键是毛坯房,多年来精装修房越来越多,商品房质量扩展到美观性和安全性。交付标准以及质量合格标准对应发生改变,由此对违约认定也区分于通常毛坯房交易。

二是出现商品房与物业服务混合协议。在商品房买卖协议中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发开发商与业主之间纠纷不停显现。

三是售后包租等新销售方法逐步增多。售后包租因为事先收取房款。其后常常出现租金难以支付情况,轻易引发群体性拖欠租金纠纷。

四是商品房委托代理销售协议纠纷增多。除开发商自行销售和商品房包销外。商品房代销形式较为普遍,对于代理销售计费标准认定、违约责任判定亦不统一。

（二）因房价上下波动引发纠纷此起彼伏

一是房价上涨引发开发商效率违约纠纷。在房价快速上行时期,开发商为多赚取利润,往往以多种理由解除或终止与购房人买卖协议。甚至以愿意负担违约金方法主动违约。

二是房价下行引发购房人解除协议纠纷。在房价进入负增加时期,商品房买卖协议领域显现退房潮现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等情况,而开发商要求继续推行协议并主张违约责任。

（三）因房地产调控政策引发纠纷逐步增多

一是房地产调控政策影响协议推行。因限购、限货政策出台致使已经签署商品房买卖协议无法推行。购房人要求解除协议,出卖人主张违约责任。

二是借名购房等规避调控政策情形增多。购房人因为属于限购或限贷群体不能买房。经过借用她人名义购置房屋。而出现真实权利人与名义权利人不符情形。

三是因调控政策影响房地产中介协议纠纷增多。表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。购房人拒付或要求退还中介费纠纷。另外,房产中介企业为了招揽业务,多赚佣金,提供很多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等提议,规避房产新政引发纠纷。

二、《商品房买卖协议司法解释》现有要求与其她法律法规有冲突时怎样适用？

（一）预约与本约界定不明

《商品房买卖协议司法解释》第5条要求:商品房认购、订购、预定等协议含有《商品房销售管理措施》第16条要求商品房买卖协议关键内容。而且出卖人已经根据约定收受购房款,该协议应该认定为商品房买卖协议。《商品房销售管理措施》第16条要求商品房买卖协议应该明确13项关键内容,实践中有疑问是:《商品房销售管理措施》要求13项内容是否必需全部含有才组成商品房买卖协议本约,还是仅需含有若干必需要件即可?

司法实践对此问题态度不一,]我们认为:成立商品房买卖协议只需含相关键要件即可。无需13项内容全部含有。

理由以下:

1.协议法司法解释明确了协议必备要件。《协议法》解释（二）要求“:当事人对协议是否成立存在争议。人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标和数量,通常应该认定协议成立。但法律另有要求或者当事人另有约定除外。”

所以,协议只需含有当事人、标和数量即可成立。协议欠缺其她内容能够经过协议法要求给予确定。

2.商品房买卖协议欠缺部分内容不影响协议目实现。

3.含相关键要件即组成商品房买卖协议对当事人利益保护更为公平。

（二）欺诈处罚性赔偿要求与消法融合

《商品房买卖协议司法解释》第9条要求出卖人实施欺诈行为,买受人能够请求出卖人负担不超出已付购房款1倍赔偿责任,该要求与新修订《消费者权益保护法》3倍罚金要求并不一致。由此产生问题是,《商品房买卖协议司法解释》第9条与新修订《消费者权益保护法》第55条怎样协调？焦点问题是商品房购房人是否属于消费者。

我们认为,在商品房买卖协议领域,考虑到标额较大。假如适用3倍赔偿对开发商要求过苛。可明确要求商品房买卖不适用新消法要求,继续沿用《商品房买卖协议司法解释》第9条要求。

（三）房屋交付标准与物权法融合

《商品房买卖协议司法解释》第11条要求:对房屋转移占有,视为房屋交付使用,但当事人另有约定除外。房屋毁损、灭失风险以交付使用时点为转折点。该条制订时中国还未颁布物权法。所以,《商品房买卖协议司法解释》第11条要求在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立情况下,已经不符合现行法律要求。而且《协议法》第142条也做出了风险负担要求。

因为物权法采纳了物权变动登记生效主义。此处交付应了解为物权登记变动,而非占有转移,房屋毁损、灭失风险也应以登记转移为转折点。这么现有利于维护不动产登记公告公信效力。也有利于出卖人有效控制风险