2025年房地产法规与建筑行业必备考点精要.docVIP

第一章1.房地产的定义：是房产和地产的统称，是房产和地产的结合体。１)广义:是指所有土地和房屋及固着于土地和房屋上补课分离的部分。2)狭义：都市商品化的房地产。２.房地产概念的内涵：房地产的实物基础是土地和房屋,但房地产又不仅仅是实物概念,它尚有权属的规定。因此,内涵应当概括为：房地产的实体要素及其衍生的权益。3．房地产的特性：1)位置的固定性2)长期使用性3)高价值性４）异质性5稀缺性6）消费品和投资品的二重性7)外部性８)政府的强干预性4.房地产的分类:根据实体类型分为地产、房产和房地合一型房地产3种类型。５.地产的分类：土地使用权出让最高年限按下列用途确定;１）居住用地7０年2）工业用地50年３)教育、科技、文化、卫生、体育用地５0年；４）商业、旅游、娱乐用地4０年;５）综合或者其他用地５0年；６．房地产开发的特性:1)房地产开发活动的复杂性２)房地产开发市场的区域性3)房地产开发过程的长期性4）房地产开发活动的资金密集性5）房地产开发的高效益性和高风险性6)房地产开发活动的政策性7.房地产开发的重要参与者:1）土地所有者或目前的使用者2）政府及政府机构３)房地产开发商４)投资主体５)金融机构6）建筑承包商7）专业顾问８)消费者或买家8.房地产经营的基本类型：一般分为出租、发售、和租售结合3种类型。1)自营出租类型２)合营出租类型3)期房发售类型4)现房发售类型５)分期付款发售类型6）部分出租部分发售类型第二章１.房地产开发经营环境:1）房地产开发经营经济环境２)房地产开发经营政治环境3）法制环境４)社会环境5）自然环境6）基础设施环境２.房地产开发经营环境的特性：1）关联性２）可变性3）相对性4)层次性3.房地产开发经营经济环境-－-宏观经济条件：１)国民经济发展速度2）有关金融条件3）通货膨胀（首先,通货膨胀会导致房地产市场供应的减少,由于通货膨胀会严重影响开发成本,增大投资风险。另首先，通货膨胀会使市场需要扩大。）4.房地产开发经营政治环境:１）财政政策2)货币政策（利率的影响低↓高↑)３）产业政策4)土地政策５)住房政策6)区域发展政策7）户籍制度5.房地产开发经营社会环境：１）人口总量2）人口的年龄构造３)人口的地理分布4)家庭构造５）区域巨魔及分布特点６）区域居民的消费特点和习惯第三章1．房地产市场的分类：１)根据构成要素分类的房地产市场2）根据房地产流通次序分类的房地产市场3）根据房产证分类的房地产市场2．房地产市场基本要素:1)房地产需求２）房地产供应3）房地产价格3．决定房地产需求的原因：1)房地产商品的价格水平2)消费者的收入水平3）消费者的融资能力4）消费者的偏好5）有关商品的价格水平６)消费者对房地产市场未来发展的预期4.决定房地产供应的原因:１)房地产商品的价格水平2）多种房地产的开发建设成本3）供应者的融资能力4)该种房地产的开发技术水平5)开发企业对房地产市场未来的预期5.房地产周期的特点:１)不对称性２）长期增强性3）供应波动的更剧烈性4)需求循环的领先性5)空置率的指标性6．房地产周期的阶段：(1)复苏与增长阶段：此时，体现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市,投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升,少数投机者入市，市场交易量增长空置率下降。多种原因带动房价继续缓慢回升,市场充斥乐观情绪,投资者信心饱满,市场预期良好,房地产投资转而旺盛。(2)繁华阶

段:此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。详细体现为:房地产开发量激增、品种增多,投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房,投机热情继续旺盛,自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降,销售难度加大，交易量下降,空置率增长,市场出现消极情绪，持币观望。(3）危机与衰退阶段：当投资和投机需求无法转换为消费需求,高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退，即持续两个季度经济将出现负增长。此阶段体现为:交易量萎缩，房地产投资下降，市场消极情绪加强。受某些突发利空性消息或事件影响,房价急剧下降,炒家惊恐抛售,房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾,大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。(4）萧条阶段：通过急速而又痛苦的危机爆发后,房地产周期进入持续时间相称长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退,意味着经济瓦解。体现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，空置率居高不下,大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长,政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一种复苏与增长周期。第四章1