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账务处理

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房地产业务会计财税处理-记账实操

1.1基本规定

1.2收入的税务处理

1.2.1收入的确认

1.2.2视同销售

1.2.3完工开发产品计税毛利率

1-2.4实际毛利额

1.2.5租金收入

1.3成本、费用扣除的税务处理

1.3.1一般规定

13.2配套设施的扣除

13.3佣金（手续费）的扣除

13.4利息的扣除

13.5资产损失的扣除

1.3.6自用开发产品折旧的扣除

1.4计税成本的核算

1.4.1成本对象的归集原则

1.4.2计税成本的具体内容

1.4.3计税成本的核算程序

1.4.4共同(间接)成本的分摊

1A5非货币性交易取得土地成本的确定

1.4.6预提费用

1A7停车场所的扣除

1.5特定事项的税务处理

1.6房地产企业的预缴及退税

1.1基本规定

一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售

住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发

产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的,

应视为已经完工：

(-)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(-)开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

（摘自国税发[2009]31由房地产开发经营业务企业所得税

处理办法》）

二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业

所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国

家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理

办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定,房地

产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过

验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算

手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续\

或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视

为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开

发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业

开发产品完工条件确认问题的通知》）

三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五

条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核

定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共

和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处

理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、

管理。

（摘自国税发[2009]31由房地产开发经营业务企业所得税

处理办法》）

1.2收入的税务处理

1.2.1收入的确认

一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的

全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代

有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡

纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认

为销售收入；纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取

部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产售

合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以

下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收

讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协

议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，

在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协

议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收

入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实

现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入

的实现：

L采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同

或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日

确认收入的实现。

2.采取