中粮置业大悦城城市综合体战略.doc

中粮置业：“大悦城〞城市综合体战略高通智库2021年4

中粮置业：“大悦城〞城市综合体战略

高通智库

2021年4月22日

房地产标杆企业研究

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摘要

2021年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全效劳链的城市综合体〞的“两链〞战略，全力开展以“大悦城〞购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。

在集团“全效劳链〞的战略指引之下，中粮置业全力开发城市综合体。“大悦城〞从06年开始起步，07年做工程，08年做行业，09年做品牌，2021年做布局，2021年继续扩张并整合内部资源。

2021年3月3日，宁高宁公开表示，方案拆分旗下商业地产业务，在港股上市。

中粮集团非常重视培养自己的人才梯队，开展自己的人才战略。中粮集团“大悦城〞的人才战略，概括起来叫“132〞人才梯队。

“大悦城〞将购物中心“一站式〞购物休闲文化所针对的人群更加具体和细分到青年人群上，倾力构建一个让青年人驻足停留的场所，同时尝试去挖掘甚至引导青年群体的消费需求。

大悦城在各个工程的表现产生了巨大分野：成功、平淡和萧索共存。

商业地产的进程一般包括工程运作，工程复制以及资本运作三个阶段。而大悦城尚处于工程运作阶段。考虑到商业地产前期投入大，运营周期长，资本回报慢的特点，未来开展中，资金是个大问题。

大悦城要想真正实现批量复制、资产变现的商业帝国梦，并向二、三线市场扩张，需要培育一家更具模板意义的商场。

目录

TOC\o1-2\h\z\u一、中粮置业概述 4

(一) 中粮集团地产战略 7

专题：地产业务上市变局 9

(二) 中粮置业开展路线 10

二、“大悦城〞品牌定位与战略 11

(一) 品牌核心内涵——年轻、时尚、潮流、品位 11

(二) 战略模式——多维元素组合打造“城市之心〞 12

三、“大悦城〞的商业模式 13

(一) 根本特征——立足一二线核心商圈打造全产业链效劳 13

(二) 核心特征——资本运作、准确定位、打造品牌 16

(三) 团队建设——打造“132〞人才梯队 18

四、 “大悦城〞快速复制后的隐忧 20

〔一〕 需要稳定的资金来源支撑全国性复制 20

〔二〕 需探索可供全国性复制的样板模式 22

〔三〕 缺乏自身的百货品牌体系 23

五、 “大悦城〞重点案例分析 24

(一〕 西单大悦城——依托核心商圈的经典之作 24

(二〕 朝阳大悦城——二次定位下的自我品牌探索 33

(三〕 沈阳大悦城——针对多维客群的综合布局 41

(四〕 上海大悦城——具有冲击力的城市商业地标 47

(五〕 天津大悦城——富有人文气息的潮流时尚综合体 53

图表目录

TOC\h\z\c图表图表1：中粮置业旗下“大悦城〞系列 4

图表2：大悦城投资工程简介 5

图表3：原中粮集团地产幅员 8

图表4：中粮集团地产整合方向 8

图表5：中粮置业〔“大悦城〞系列〕路线开展图 10

图表6：投资工程根本情况 11

图表7：“大悦城〞品牌核心内涵 12

图表8：城市综合体根本构成 12

图表9：投资工程商圈及区位特征 13

图表10：工程资金平衡情况分析〔1〕 14

图表11：工程资金平衡情况分析〔2〕 14

图表12：工程资金平衡情况分析〔3〕 15

图表13：投资工程根本指标 16

图表14：“大悦城〞的经营模式 18

图表15：大悦城人才培养梯队 19

图表16：SOHO、华润置地、万达、中粮置业模式比拟 21

图表17：我国商业地产开展模式比拟 23

图表18：西单大悦城主要经济技术指标 25

图表19：西单大悦城各物业形态占比及商业业态配比 25

图表20：西单大悦城消费群体分析 28

图表21：西单大悦城年销售额情况 29

图表22：西单大悦城工程投资收益分析 29

图表23：朝阳大悦城主要经济技术指标 33

图表24：朝阳大悦城业态统计〔以商户家数为统计根底〕 36

图表25：沈阳大悦城主要指标 41

图表26：沈阳大悦城工程定位 42

一、中粮置业概述

中粮置业投资，成立于2007年1月，是中粮集团的下属非上市公司。由中粮集