中海房地产开发项目工程管理流程.doc

房地产开发工程工程管理流程指引

对于普通的房地产开发工程而言，工程管理流程一般如下：

工程部组建

公司取得用地许可后，应尽早确定工程经理人选，尽快明确工程前期人员组成，以便有专门部门及人员开展及推动工程前期工作。

【完成时间】取得用地许可证后

【落实部门】公司

工程部成立后，应着手研究各阶段工程部各方面人员需求方案及到位方案，并通过公司人力资源部门随着工程进展将人员逐步配备到位。

目前，我司深圳地区开发的工程一般由中海监理负责监理，工程管理一般实行工程部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的工程部，地产统筹管理，工程部内部统一分工，其中地产方面侧重整个工程的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理。工程部地产方面岗位设置情况为：工程经理、工程副经理、方案工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师〔假设干〕、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下：

工程初期：工程成立至主体开工期间

配备5人：工程经理1名

技术负责人1名

水电工程师1名

测量工程师1名(兼土建工程师)

后勤人员1名

工程建设期：主体开工至工程入伙期间

工程经理：1名

工程生产经理：1名，由副经理或工程总监担任

现场管理人员分成假设干小组：土建组〔假设干，视工程规模而定〕、安装组、室外组、内业组、后勤组

土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；

安装组2～4人：具体人数视工程规模而定，建面10万m2以下2人，10～20万3人，20～40万4人；

室外组3人：土建工程师〔兼测量〕1名、安装工程师1名、景观工程师1名；

内业组4人：技术负责人1名、工程QS1名、预算工程师1名、文员1名；

后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨〔兼清洁保安〕1名。

说明：

土建组的设置：

a)以Townhouse住宅为主，那么每2～3万m2划分1个土建小组；

b)以多层或中高层住宅为主，那么每5万m2划分1个土建小组；

c)如果全部为高层，那么每6～7万m2划分1个土建小组。

汇总上述各组人员，假设土建组按2个来计算，整个工程人员编制为20～22人，其中地产编制6人，监理编制14～16人。

工程后期：工程入伙后至结算/维修工作完成期间

剩余维修和结算工作：

土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人。

仅剩结算工作后：

地盘QS1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计4人。

其中地产方面人员岗位主要职责如下：

工程经理：全面主持工程部日常工作，包括对监理部的领导及考核。

工程副经理：主管方案、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接，也有局部工程由工程副经理充当生产经理角色，负责现场施工单位的管理及施工进度、质量、本钱、平安的控制。

方案工程师：一般由工程副经理兼任。负责总工期的控制，组织公司相关部门研究确定工程开展方案并动态调整，负责编制设计出图方案、样板确认方案、合约分判方案、材料供给方案以及对施工单位施工总进度方案、阶段施工方案的审核等。

技术负责人：负责工程技术管理及实施工作，负责设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责各项招标技术要求编制及技术标评审等。

安装工程师：负责安装专业技术管理及实施工作，负责安装专业设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等。

甲供材工程师：负责甲供材方案的落实、跟进、核收及进度款审核。

工程QS：负责工程部粮单审核、补充预算审核、零星工程分判及结算初审。

工程前期阶段

2.1地块围墙封闭

【完成时间】取得用地许可证后

【落实部门】工程部——负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理

【配合部门】合约部——负责围墙施工合约分判

营销部——负责在招标前提供围墙广告要求

【考前须知】

围墙形式应满足我司CI标准。

围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以防止后期施工中返工，这些因素主要有：a〕围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；b〕围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙根底埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等措施。

对于工地范围以内围墙使用时间较短〔使用时间6个月〕后需撤除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程量较大、撤除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前的情