株洲富华商业广场项目全程策划系列市场调研报告.doc

【富华商业广场】工程全程筹划系列〔一〕

——市场调研报告

前言

一、报告概要

1.1市调说明

1.1.1市调目的

本次调研通过科学方法，有目的、有方案、系统的收集宏观环境、区域市场、行业及消费者的信息，并对相关要素进行深入分析，为本案描绘准确的市场环境及消费者对本工程的愿景，并以此作为工程定位、规划设计以及后期营销筹划、推广的根本依据，为开发商的市场决策提供强有力的可靠支持。

1.1.2市调原那么

本次调查本着实事求是、有的放矢、讲求效益的三大原那么。

实事求是的原那么：调查充分尊重客观事实，始终从市场的实际出发，如实反映市场的本来面目。

有的放矢的原那么：调查有目的有针对性的进行，防止人力、物力、财力的浪费，丧失机遇。

讲求效益的原那么：采用科学的方法和技术，精心设计，充分利用多方面的力量，以到达费时最少、费用最省、效果最正确的目标。

1.1.3市调设计

【富华商业广场】工程的前期调研和产品研究主要针对宏观环境与区位现状及开展、行业环境〔侧重于商业地产及投资型小户型〕、消费者需求三大局部进行，主要采用定性与定量相结合的方法进行分析研究。

调查方法

调查内容

文案调研

湖南省、株洲市、芦淞区经济情况

房地产行业开展情况

实地调研

城市商业开展及分布、类比竞争工程调研

商铺投资者和经营者调研、区域消费群体问卷调研

调研地点：

株洲市区；尤以芦淞区、荷塘区为主。

具体路线：西线长江广场四周、南线徐家桥—贺家土、北线清石广场—贺家土、东线包括430——中心广场和汽车城——119

调研时间：

2005年4月——2005年5月

整个市调工作由金地公司督导全程监督调查全过程，市调人员严格按照“调研执行方案〞完成每天的工作任务，保证市调质量、数量。

1.1.4市调样本采集、数据与资料收集整理

文案调研局部：

在市统计局、房产局等权威单位协助下，通过网络、金地数据库收集筛选各种数据、文字、表格近20万字。

城市商业开展分布及类比竞争工程调研：

城市四区、商圈、楼盘实地考察、询问，填写有效调研表格50份。

投资者、经营者样本采集情况

问卷总数

有效卷

无效卷

比例

区域消费者样本采集情况

问卷总数

有效卷

无效卷

比例

调查说明：

整个问卷统计工作由评卷、统计两局部组成。评卷工作由贵公司工作人员及金地公司工作人员共同完成。具体的数据统计工作由金地公司八名市场调查员完成。

1.2市场调研报告结论精要

2005年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的开展潜力。

株洲市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里，市区人口77.22万人。2004年，全市实现国内生产总值452亿元，同比增长12.4%人均GDP达1528美元。

株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。

城镇居民人均可支配收入首次突破万元，到达10061元，比上年净增1275元，增长14.5%，扣除物价因素，实际增长10.6%。

株洲房地产总体平稳开展，开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。

商业地产局部过热，带租约销售商铺模式受到越来越多投资者的质疑，独立产权铺位需求浮出水面。

商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。中档次的电梯小高层受到群众消费欢送。

小户型成为投资新热点，均价多在2200元/平方米以上，畅销户型为50-70平方米之间的一室一厅、两室一厅。

红旗广场商圈迅速崛起，与中心广场商圈的对接势头良好。

株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放、良好开展空间引来大资本以及政策与环境因素等是株洲房地产市场快速增长的深层原因。

开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够标准、开发经营矛盾显现是株洲市当前房地产开发存在的主要问题。

目前株洲市在建、在售的中、中上档次住宅楼盘平均起价大多在1400-1700元/平方米之间，一般来说电梯小高层起价高；畅销楼盘中，地段及配套、人居环境、价格成为消费者关注的几大要素，畅销的户型相对集中于120-130平方米的三室两厅。楼价整体呈稳步上涨趋势。

地段位置较好的电梯小高层甚至多层住宅，具备居住与商务双重功能，能够成为其价值提升的亮点。

二、宏观经济分析

2.1整体宏观政策分析

2.1.1房地产开发经营的方针政策

〔1〕产业开展政策

2005年国家对房地产行业的政策基调是严格标准，促进健康开展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性开展的轨道

第一，以促进房地产市场供求平衡、价格稳定为调控目标，重点加大对普通住宅供给和抑制非合理需求的调控。

第二，继续控制城市拆迁规模、非住宅和高档住宅的投资速度，增加普通住宅和经济适用房的投资。政府应引导和调节居民的合理住房消费行为，增加房屋市场供求信息的透明度，标准开发商的经营行