上海别墅项目开发可行性研究报告.docx

第一章 总论

工程法人

“东方夏威夷”水景别墅〔暂定名，下同，略。〕开发商〔工程法人〕为上海元龙企业进展，注册在上海沪青平大路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期限十年〔自2025年11月起〕，具备房地产开发企业暂定资质。上海元龙企业进展系上海鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册上海浦东区的全民全部制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主要从事房地产的开发、建设、物业治理〔详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书〕。

上海元龙企业进展。

青浦“东方夏威夷”水景别墅〔暂定名〕。

“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村〔原青浦县淡水养殖场〕，北靠淀浦河邻沪青平大路约200米，南临建设中的沪青

平高速大路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东

至24米规划道路边界〔南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外〕，〔详见附件16建设工程选址意见书〕，地形图图幅号为Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/113-116〔详见附件18工程地形图〕。

“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，、，总居住

户数约387户，，%，%。除每户建筑独用的1—2车位的车库，还规划建筑公用泊车位。估量该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划承受煤气或液化气供给，规划最高日用量约2640立方米，直线880对，主要建筑指标详见表1-1。

表1-1

本工程主要建筑指标

序号

建筑指标 单位 数量

备注

1

用地面积 公顷

2

总建筑面积 平方米 140000

别墅建筑面积 平方米 132025

高档别墅建筑面积 平方米 20250

单体约500

3

中高档别墅建筑面积 平方米 55000

一般别墅建筑面积 平方米 33000

联体别墅建筑面积 平方米 24000

公共建筑面积 平方米 8000

综合容积率

单体约375

单体约275

单位约300

4

5

综合绿化率 % %

绿化率 % %

水面掩盖率 % %

集中绿地率 % %

，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延长支河的水面面积约占基地的80%，〔〕，，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大直立，成排直立。动迁状况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓

库用房的拆迁，约2025余平方米建筑，由原土地使用方依据双方土地转让协议〔详见附件12〕商定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平坦工程。

工程打算按三期滚动开发，〔含前期工作〕，打算于2025年1月初开工，于2025年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2025年8月初正式启动，整个楼盘于2025年3月底全部售罄。

经估算，本工程建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不行预见费2261万元，销售本钱1913万元。修理基金1275万元，银行贷款利息110万元。资金筹措方式：出资方投入10000万元〔含注册资本600万元〕，银行贷款5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。

；

；

字第582号国有土地使用证；

〔2025〕第227号《关于开发建设东方夏威夷〔暂名〕花园商品房工程建议书的批复》；

〔2025〕第0033号《关于核发上海元龙企业进展选址意见书的通知》；

〔2025〕0033号《上海市建设工程选址意见书》；

；

《规划编制要求核定表》。“东方夏威夷”水景别墅区具体规划方案；

上海市青浦区规划治理委员会办公室核批的青规委办〔2025〕第003号《关于东方夏威夷水景别墅区〔暂定名〕修建性具体规划的批复》；

《青浦“东方夏威夷”水景别墅区具体规划中间成果评审会议纪要》；

、经营等有关文件规定；

。

c经测算，本工程的基准收益率按I=12%计，%；静态投资回收

c

期〔含建设期〕；动态投资回收期〔含建设期〕为；财务净现值〔NPV〕为1474万元，工程在财务上是可行的。

其次章 工程建设的必要性

工程所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，四周居住小区布点疏密适中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入……等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求制造了良好前提。加之工