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民法典居住权登记制度实务操作难点

一、居住权登记的确权依据不明确

（一）居住权合同约定模糊的认定问题

《民法典》第367条要求居住权合同应包含当事人信息、住宅位置、居住条件、期限等内容，但实务中常出现合同条款不完整或表述模糊的情形。例如，未明确居住权是否允许转让、继承，或对“合理居住需求”缺乏具体界定。2022年某地法院案例显示，因合同未约定居住权人能否将房屋用于商业用途，导致登记机构拒绝受理申请，需通过补充协议或司法确认程序解决。

（二）遗嘱设立居住权的法律适用争议

根据《民法典》第371条，居住权可通过遗嘱设立，但遗嘱生效后如何完成登记存在程序空白。实务中，继承人常以遗嘱真实性存疑或损害其所有权为由对抗登记。如浙江省某市不动产登记中心2023年数据显示，涉及遗嘱设立居住权的案件中，约30%因继承人异议而需启动行政诉讼程序，暴露出遗嘱效力认定与登记衔接的机制缺失。

二、登记程序中的操作难点

（一）申请材料的复杂性

居住权登记需提交合同、权属证明、共有人同意书等文件，但实践中存在以下问题：一是历史遗留房屋（如房改房、集资房）权属证明缺失；二是共有权人拒绝配合签署同意书的情况频发。据北京市不动产登记中心统计，2021-2023年居住权登记失败案例中，48%源于材料不齐备，其中涉及共有权人异议的比例达62%。

（二）登记机构的审查标准不统一

现行法律未明确登记机构对居住权设立目的的实质审查范围。部分地区要求审查居住权是否违反公序良俗（如为第三者设立居住权），而另一些地区仅作形式审查。例如，上海市某区登记处2022年曾因拒绝受理“非亲属关系居住权登记”引发行政诉讼，最终法院判决要求登记机构不得增设法律未规定的审查条件。

三、居住权与既有权利冲突的协调难题

（一）与抵押权的优先顺位冲突

根据《民法典》第405条，已抵押的财产设立居住权需抵押权人同意，但实务中常出现抵押登记在先但未公示的情形。2023年某银行金融纠纷案显示，抵押房屋被设立居住权后，银行主张实现抵押权时面临执行障碍，需通过拍卖附条件保留居住权的方式解决，导致资产贬值率达20%-40%。

（二）与租赁权的并存处理规则缺失

《民法典》第725条规定“买卖不破租赁”，但未明确租赁权与居住权的效力顺位。例如，某市2022年案例中，房屋所有权人将已出租的住宅设立居住权，承租人主张优先权，法院最终判决居住权不得对抗已备案的租赁合同，但缺乏统一裁判标准导致类案处理结果存在地域差异。

四、居住权登记的效力范围争议

（一）登记对抗效力的适用范围

《民法典》第368条规定居住权自登记时设立，但未明确未经登记的居住权合同是否具有债权效力。实务中，部分法院认可未登记居住权合同的违约责任（如江苏省2021年判例），而另一些地区则完全否定其法律效力，导致当事人权益保护程度不一。

（二）居住权注销机制的实践困境

居住权消灭事由包括期限届满、权利人死亡等，但现行制度缺乏主动注销程序。2023年某地调研发现，约15%的已登记居住权因权利人死亡未及时注销，导致房屋交易受阻。部分地区尝试建立依职权注销机制，却面临与《不动产登记暂行条例》第14条“依申请登记”原则的冲突。

五、司法实践与行政登记的衔接障碍

（一）确权判决的执行难题

法院判决确认居住权后，当事人持生效文书申请登记时，部分登记机构以“需重新审查权属”为由要求补充材料。例如，河南省某中级法院2022年判决书显示，胜诉方耗时8个月才完成登记，反映出司法裁判与行政程序缺乏协同机制。

（二）行政登记行为的可诉性争议

当事人对登记机构不予登记的决定提起诉讼时，法院对审查标准存在分歧。最高人民法院2023年发布的第178号指导性案例明确，登记机构对法定要件的形式审查不代替民事争议解决，但基层法院仍存在将登记纠纷与权属纠纷合并审理的现象，导致程序冗长。

结语

民法典居住权登记制度的实施，在保障弱势群体居住需求的同时，暴露出确权依据、登记程序、权利冲突等方面的实务操作难点。解决这些问题需从立法完善（如制定实施细则）、登记标准化（统一审查规则）、跨部门协同（建立司法与行政信息共享机制）三个维度推进。只有实现法律规范与实务操作的有机衔接，方能充分发挥居住权制度的社会保障功能与物权效力。