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（万科企业管理）全面解析

万科地产

全面解析万科地产

说明：分析方法：

1、A、B、C分类分析方法

2、时间序列分析方法

3、空间序列分析方法

4、归纳推理方法

5、演绎推理方法

6、波士顿矩阵分析方法

壹、万科运营种类结构

1、万科的运营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务运营，没有任何的投融

资收入。主营业务为俩个方面，壹是房地产，二是物业管理。

2、和其他房地产X公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。壹般中小型开发X

公司，或者处于创品牌阶段的X公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运

营。而不能做到真正盈利。

3、物业管理X公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润

为纯利润，而不再为物业管理背包袱。

4、房地产收入增长和物业X公司收入增长呈正向关系。

异点分析：2007年上半年的物业X公司收入和下半年物业X公司收入呈现出巨大的差异，

这有待深入分析。

时间行业主营业务收入（万元）时间行业主营业务收入（万元）

2007-12-31房地产3517517.72007-12-31物业管理21003.47

2007-6-30房地产1093949.942007-6-30物业管理15702.15

2006-12-31房地产1766965.962006-12-31物业管理17855.07

2006-6-30房地产653978.772006-6-30物业管理7789.55

说明：从上表能够见出，上半年房地产结算收入壹般只能占到全年结算收入的35%左右；

而物业X公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何和真

实有如此大的差距？

5、房地产利润率和物业管理利润率

时间行业毛利率（%）时间行业毛利率（%）

2007-12-31房地产41.872007-12-31物业管理54.69

2007-6-30房地产45.772007-6-30物业管理27.37

2006-12-31房地产37.292006-12-31物业管理32.06

2006-6-30房地产40.492006-6-30物业管理7.86

分析：

1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利

模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。

2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。

3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理X公司的问题，结合万科上半年物业管理的

收入和支出和下半年的收入支出来见，这个数据存在巨大的问题。

二、万科的区域分布结构

（壹）、分析说明

1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%之上的城市视为A类城市，市场份额在3%

之上的视为B类城市，其余为C类城市。

2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。

（二）ABC类市场透视

(2007-12-31)

主营业务收入比例主营业务收入比例

地区地区

(万元)（%）(万元)