沈阳盾安长安寺项目定位报告.doc

工程定位报告

沈阳盾安长安寺工程应该有一个足够鲜明有吸引力的主题，比方新中产不夜城、商业中心复兴方案、新都市主义之类；

应该有一个足够鲜明有吸引力的主题，比方新中产不夜城、商业中心复兴方案、新都市主义之类；

此前公司内部会议根本确定，工程以尽量出售为主。并倾向认为各自独立封闭的临街店铺从销售角度要比商场内档口更容易被接受，因此应适度放大临街店铺比例。完全连为一体的独栋MALL未必适合，建议以室内步行街模式组织规划；

考虑到地形复杂曲折，距离中街渐远，从工程总平面角度应做出功能分区；

临长安寺9米范围为保存用地，不属于我工程，9米到30米范围内高度限制为15米，再向外限高30米。

考虑到市场消化问题，建设规模不宜过大，控制在13、4万以下较为适宜。尤其是地下局部，建议作地下两层，一层停车一层商业；

操作建议中应从地产开发角度谈及启动资金、开发节奏、整体运作等；

应论证适合的业态组合绝非批发市场、百货公司，并明确表述建议形态。

经济分析应更准确些。

增加经营思路、推广设想方面内容

凌峻商业

2005年10月

第一局部：工程开发背景及限制条件分析

一、沈阳市宏观经济概述

1、沈阳经济结构实现了历史性转变，已成为全球54个最具竞争力城市之一

沈阳的产业结构正在不断调整和规划，确定老工业基地振兴目标，即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业，努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极。

2、城市空间格局扩张，物流中心地位突出

东北作为中国经济第四增长极，目前正处于振兴老工业基地的关键时期，建成中心城市，才能发挥辐射作用，带动周边城市乃至东北开展。沈阳最终要到达1000万人口的体量和规模。2005年沈阳市对城市空间布局有了新的定位分区，沈阳是东北地区最大的物资集散地和贸易中心，东北地区最大的资金、物资、人才的交流中心。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心作用突出。

二、沈阳商业地产市场分析

〔一〕沈阳商业地产现状分析

1.消费模式与商业格局的开展逐步开展竞合

沈阳商业正处于一个新的开展时期，传统百货〔如中兴、联营公司〕努力通过改造购物环境增强竞争实力，稳固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，沃尔玛、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，参加竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。

2、人们消费观念已经逐渐发生变化

先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。

3、以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域开展

政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步开展。整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的开展。

4、商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求

目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相比照例较少，甚至没有；但随着沈阳地区人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。

5、规划中的商用物业市场供给量不断增大

随着经济的开展，以及沈阳“金廊〞工程的进行，房地产迅速开展，特别是城市中心的商业物业，由于其具有相当高的商业价值，促使更多的开发商进军商业地产，使得沈阳的商业竞争越来越剧烈。

〔二〕城市商业地产面临的困境

1、商业地产的销售面临考验

商业地产因与住宅相比有其独特的开发价值和投资〔消费〕价值，因此一直被开发商〔购房者〕视为宠儿。但从现时的沈阳商业地产市场的销售来看，万达商业广场的商铺现状，很多地理位置不错的楼盘下的商铺在经营时都无人光临。导致给予投资者和经营者的信心缺乏，传统的开发与经营观念将会导致更多的商业地产面临考验。

2、局部重开发而轻经营的工程难以取得成功

一些商业物业的开发，在前期的开发、营销推广方面都有惊人的举措，销售走势甚为火爆。而当广阔商家进场经营后却显得十分的无奈。在北京、上海等地蜚声海内外的一些大型社区商业?〔SHOPPINGMALL〕，开发商均要花5年甚至更长的时间来“培育市场、持久经营、塑造品牌〞。后期经营能否成功，专业经营公司水平是关键。

一些商业地产工程虽然有着地段、规模、开发思路的优势，如何发挥优势打造一流的商业建筑，与该地区，工程所在区位及现有商业物业合理的错位及超前的商业定位和合理租售比例，实现规划、产品定位、销售、招商及日后经营的双赢是每一个开发商必须思考的问题。

三、沈阳各大商场业态比照分析

1、兴隆大家庭

分析：

兴隆大家庭是目前沈