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2024房地产估价师考试案例分析练习题

房地产估价师考试案例分析练习题1

某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。

问题：

1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;

(2)收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;

(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等;

2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年);

3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本。

房地产估价师考试案例分析练习题2

竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。

问题：

(1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。

(2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么?

(3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定?为什么?

(4)竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的合法权益?

(5)竺某如被解雇，工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?

答案：

(1)试用期长达8个月，超过了法定的6个月限制。

(2)不正确。因为饭店的.行为违反了劳动合同，应承担违约责任。

(3)不合法。因为饭店不具备单方面解除劳动合同的合法理由。

(4)竺某如被解雇，他可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;调解不成，还可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。竺某也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁;对仲裁裁决不服的，还可以向人民法院提起诉讼，要求其承担违法解除劳动合同的赔偿责任。

(5)工会可从以下两方面帮助竺某：

①就饭店解雇一事向饭店提出意见，要求重新处理。

②支持和帮助竺某申请仲裁或起诉。

房地产估价师考试案例分析练习题3

某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。

问题:

项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：

a、收集有关资料;

b、分解监理合同内容;

c、确定监理组织;

d、确定机构人员;

e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划;

f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。

你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

答案:

①e不正确，设计阶段的监理规划不需要写。

②因为业主没有委托设计监理，仅签订了施工阶段工程监理的合同。施工图纸质量把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。

③f不妥，不需要分阶段编写规划。

④因为监理规划是监理合同的细化，施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。

房地产估价师考试案例分析练习题4

某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

(问题1)采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用