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工程策划管理指引
（试行）
总则
管理导向：面临宏观经济政策趋紧、行业品质竞争白热化、劳动力数量逐年下降、国家节能减排目标升级等诸多挑战，房地产行业掀起了一场围绕“两提两减”展开的革命，通过新技术应用、工程管理精细化、穿插流水施工等手段，达到提升产品质量、提高管理效率、减少人工用量、减少污染排放的目标。
目的：为践行我司的“两提两减”目标，打造公司核心竞争力，编制本指引。通过工程策划明确工程管理目标、落地新技术应用，明确施工关键路径，预判施工风险，排布输入资源，使项目的工程管理具有科学性和前瞻性。
适用范围：本指引适用于地产所辖开发、建设的所有新建住宅项目。
主导及参与部门：总部营运管理部（主导）、区域公司（主控）、城市公司（主责）
部门职责
部门
职责与分工
总部工程管理岗
负责本指引的编制、修订；
负责对区域(城市)公司各项目工程策划书的归档、备案；
负责组织对区域(城市)公司各项目工程策划执行情况的核查。
区域公司
工程策划书的评审，并签署评审记录表；
工程策划书的执行情况监督及检查。
组织工程策划复盘
城市公司
一阶段工程策划书的编制及调整；
项目总经理
二阶段工程策划书的编制及调整；
设计、成本、招标等工程执行输入资源统筹管理。
项目部
工程策划书的执行落地。
定义
工程策划：是指在项目工程实施前，全面考虑工程实施过程，对工程管理的目标、实施的方法、具体的管控措施等进行系统思考和梳理的行为。
工程策划书：是指对项目工程实施过程进行全面思考、梳理的纲领性文件，是工程策划管理的具体表现形式。
一阶段工程策划书：着眼于理清顺利开工的措施及对总包单位的关键要求。
二阶段工程策划书：着眼于理清实现一阶段策划的工程目标所需的具体措施。
单体理论工期：除春节外，假定一切人员、机械、材料、方法、环境都顺利，不考虑任何客观风险因素影响的状态下，单体建筑的理想状态计划工期。
单体机动工期：即风险工期，政府管控、极端天气等可预见及不可预见因素可能造成的施工占用时间。策划阶段在施工计划编制过程中做好预判及预留。实施阶段重点进行管控。完工后按施工日志、政府文件及气候记录等证据结算实际发生的机动工期。
单体计划工期：单体理论工期与单体机动工期的计划总和，单体计划工期的编制应对标公司标准工期编制。
总包标段总工期：分批次开工建设的群体住宅项目，每个总包标段的总工期等于首批次开工至末批次竣工的总计划时间。
管理要求
工程策划编制及审批
《一阶段工程策划书》原则上应随“项目运营目标决策会”同步完成汇报及审批。
特殊情况下，如总包签约时间在项目运营目标指导书审批之前，则《一阶段工程策划书》在战略总包签约谈判前，招标项目招标文件发出前随招标方案完成汇报及审批。
《二阶段工程策划书》由总包配合编制，于总包开工前或合同签订后30天内（以最早时间点为准）完成汇报及审批。
同一项目、由同一管理团队负责的、开工时间相隔不超过12个月的分期项目，每个总包标段编制一份工程策划书；开工时间相隔超过12个月的分期项目或另一管理团队负责的分期项目，应单独编制工程策划书。
工程策划复盘
项目部应在以下五个时间点对工程策划进行总结，对照策划与实际实施情况，分析得失并制定改进措施。
首开区达到预售条件后，对项目快速启动、总平面布置、主体结构标准层流水步距策划进行复盘。
全区域地下结构完成90%后，对地下结构施工策划进行复盘。
首开楼座的主体结构施工至15层后，对垂直穿插施工材料运输方案、二次结构、外窗、水电预埋、管道烟道、卫生间防水、地热盘管、楼地面、防火门、入户门、外立面等项目的垂直穿插施工情况进行复盘。
首开楼座达到竣工条件后，对单体策划执行情况进行复盘。
货量区每个施工批次达到竣工条件后，对单体/批次策划执行情况进行复盘。
项目整体交付入住后，应进行工程策划全面复盘，探讨整体策划的利弊得失，形成知识积累和传递。
工程策划的策略
总体策略
受市场、地方政策等客观因素影响，工程策划不具备可复制性，应结合项目实际情况，因地制宜地编制工程策划。
强化目标可控性：科学分解工程质量目标和阶段性进度目标，有的放矢，确保实现。
技术方案先行：提前策划新技术应用方案，支撑质量目标、进度目标和成本目标。
规范施工顺序：通过穿插施工策划，遵循“地库先行、市政先行、机电先行、道路先行”的原则，将高风险工序前置，减少项目建设后期的工期风险，杜绝交付前的全专业集中突击抢工现象。
分批次施工：对于大型群体工程，必须分批次开竣工，以避免施工资源过度集中。注重周转材料设备（铝模板、脚手架等）、劳动力等资源在各施工批次间形成科学的流水，降低动态成本。
连续作业：每个批次或楼座开工后，均应保持连续而不间断的作业状态，直至达到全部竣工条件，不留收尾工程，力求做到“完工一栋，关门一栋”。禁止个别分项工程等
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