海口海甸岛海泉湾营销定位报告.doc

田德·海泉湾营销筹划报告

第一局部海口房地产市场综述

海口房地产市场现状及开展趋势

伴随海南楼市整体稳步开展，近两年海口房地产市场投资逐年提高，商品房价格处于上升通道。在08年全国楼市普遍陷入低迷的情况下，海口住宅市场却逆势上涨，全年海口市商品住宅投资额到达52亿元，同比增长30.7%；住宅成交价格同比提升32.3%。步入2021年后，上半年海口商品房成交均价呈曲线上扬趋势，一季度海口房价达4581元/平方米，创出历史新高，同时成交量亦恢复到2021年市场最火爆时的水平；进入5、6月份，受全国房市整体回暖的影响，加上宏观经济根本面好转，宽信贷和低利率的政策刺激，局部改善型购房和投资性购房进入市场，使海口楼市持续炽热。根据最新统计数据显示，2021年以来海口开盘工程的整体均价已超5000元/平方米，环比2021年4000元/平方米的价格上涨了1000元，涨幅达25.0%。

海口商品住宅销售数据

成交量〔m2〕

变化幅度

成交均价〔元/m2〕

变化幅度

岛外购置比例

2006年

141.6万

增长11％

2786

上升8％

55.41％

2007年

172.9万

增长22％

3526

上升20％

54.69％

2021年

205万

增长19％

4126

上升28％

72.47％

2021年上半年

100万

4702

上升11％

68％

1、海口房地产市场特性

二元结构市场：值得注意的是，海口房价呈二元结构的趋势日益明显，即近海与市区的房价差距逐渐拉大，购置人群、小区档次与入住率也有着明细的差异。市区价格走势平稳，涨幅较小；临海楼盘价格上涨较快，这反映出天然海岸度假资源的稀缺价值所在。

地段

近海

市区

整体档次

高

低

价位

公寓均价6000－8000；别墅均价12000－20000

公寓均价5000

目标客户

岛外客户

常住人口为主，兼有少局部岛外客户

入住率

冬季30％以上，夏季很低

日常保持60％以上

代表工程

万科·浪琴湾、鲁能·海蓝椰风、长信·海岸水城、紫园、荣域

耀江花园、名门广场、绿色家园、绿谷康都、禧福新城、都市森林

与三亚不同，海口作为省会城市，本地购置比例到达30－45％，由此形成二元结构的房地产市场，即岛内客户市场与岛外客户市场并存，且差异非常明显：拥有海岸资源的板块90％以上的外地购置比例，规划档次高，价格水平在7000－15000；非海岸资源的板块本地购置比例较大，规划档次低，价格水平4000－5000。

海口商品住宅销售数据

岛外购置比例

2007年

55.41％

2021年

54.69％

2021年

72.47％

销售季节性：海口房地产销售有着很强的季节性需求，一般传统旺季在12月－5月间，销售淡季在6月－11月间。根据海口2021-09年6月份房产数据统计，08年1-5月的全市成交量稳定，自6月起到11月连续数月呈量价齐跌之势，全市成交量直到12月份才止跌上升。09年受经济回暖因素影响，海口楼市开始持续的“价量齐升〞，现时整体市场被普遍看好。全市成交均价09年6月份首次突破5000，到达5038元/平，同比增长17％；成交量同比增长15％。

进岛客户市场：根据海口房管局资料统计，2021年1-10月，岛外购置商品住房117.98万平方米，占商品住房销售总面积的66.35%；岛内购置商品住房59.85万平方米，占33.65%。这些数据充分反映出海口楼市缺乏本地刚性需求，岛外购置所占比例有逐年增加的趋势。与三亚不同，海口作为省会城市，本地购置比例到达30－45％，由此形成二元结构的房地产市场，即岛内客户市场与岛外客户市场并存，且差异非常明显：拥有海岸资源的板块90％以上的外地购置比例，规划档次高，价格水平在7000－20000；非海岸资源的板块本地购置比例较大，规划档次低，价格水平4000－5000。

2、海口整体市场主流户型分析

海口住宅去化主力总价区间在30－80万，现时全市均价在4500－5000的水平，按此推断，海口现时主流户型面积段集中在60—160平米。同时，根据走访多处楼盘发现，海口主流公寓户型普遍较小，热卖户型主要集中在两房90平米左右。

2007年

2021年

2021年

2021年1-4月

总价区间

销售面积

所占比例〔%〕

销售面积

所占比例〔%〕

销售面积

所占比例〔%〕

销售面积

所占比例〔%〕

30以下

75.23

58.72%

81.68

41.14%

37.47

21.98%

9.04

17.80%

30-50

35.78

27.93%

72.18

36.35%

62.9

36.90%

18.18

35.79%

50-80

8.83

6.89%

25.88

13.03%

38.67

22.68%

14.05

27.