江苏省苏州锦程之星物业管理方案.doc

锦程之星物业管理方案

1、工程概况

“锦程之星〞工程座落于苏州工业园区通园路东、企鸿路北、独墅湖大道南地块。工程由6幢小高层、4幢高层住宅〔其中9#、10#2幢住宅为商品房，销售时间待定〕、1个独立的地下一层汽车库和1幢独立的3层配套用房会所组成〔会所内有：物管房、业主办公室、干洗店、电信营业部、便利超市、美容美发、健身房、棋牌室、练操房、游艺中心、乒乓室、桌球室〕。

“锦程之星〞工程总建筑面积约9.4万平方米。用地约40211.59平方米，容积率1.8，建筑密度16.73%，绿化面积16801.75平方米，绿地率41.7%，公共绿地面积14988平方米，公共绿地率37.3%，建筑占地面积6990.84平方米，总架空层面积2068.9平方米，道路交通面积5490.23平方米。

小区设有2个出入口，主入口位于企鸿路，人行次入口位于通园路。小区内公共设施：电梯29台、变电所2座、水泵房、生活水池、消防水池?、电信交接间?、?智能控制中心、消防控制中心、垃圾中转站、地下汽车库〔车位313个〕、室外汽车库〔车位：138个〕、小区摩托车位、自行车室内公共车位〔车位1990个〕。

小区均为精装修公寓，房间总数为864户，均为2人间或家庭间，符合条件的单身人才或家庭居住。室内床、桌、椅等日用家俱和卫生设施俱全，配置空调、电视机、冰箱、洗衣机、电热淋浴器等家电，和宽带可申请开通。

2、工程特点

2．1入住对象

2．1．1在园区内就业的，优先考虑在园区首次签订劳动合同一年内的新员工。

2．1．2未在苏州购房；本人或配偶在苏州市无居住条件。

2．1．3参加园区A类公积金。

2．1．4与所在企事业单位已签订劳动合同。

2．1．5本科以上学历或专业列入园区当年度?紧缺和急需专业人才目录?大专学历。

2．2工程管理难点

2．2．1管理本钱大

“锦程之星〞不同于其他住宅小区，均为精装修公寓，入住的客户群体、管理难度和效劳标准、提供的配套效劳等均高于普通住宅小区，针对此情况，物业必须配备较高综合管理素质的管理人员及从业经验丰富的基层员工，从而导致人力本钱与运营本钱的提高。

2.2.2

由于工程为精装修公寓，每户内配有家具、家电、卫生设备、厨房设备等，导致物业维修量大。

3、管理目标

努力提高物业效劳质量，提高物业从业人员素质，为业主提供全方位的一站式效劳，创造平安、温暖、快捷、方便、清洁的时间与空间环境〔物业管理＝时间＋空间＋效劳〕，用体贴、周到的效劳来赢得业主的认可，提升物业管理工作满意度，并通过物业效劳产生良好的口碑。同时导入先进的管理理念、管理技术，有能力、有信心将锦程之星创立为市级物业管理优秀小区，实现“优租中心〞、“和乔物业〞双赢。

3．1风格定位：完善环境保护设施，让锦程之星成为文明、舒适、美丽的都市小区。

3．2品牌定位：接管二年实际工作到达苏州市物业管理优秀住宅小区相应标准。

3．3管理定位：充分利用并完善锦程之星的各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理，将锦程之星管理成为文明、平安、优美的优秀小区。

3．4效益定位：充分利用和乔的专业化管理特长，降低管理本钱，并通过开展多渠道的有偿效劳与无偿效劳，实现以区养区，收支平衡。我们有信心以精诚互惠的合作打造“锦程之星〞高品质的管理，实现经济效益、社会效益的共赢！

3．5管理目标承诺

3．5．1执行?物业管理条例?及市、区物业管理主管政府部门规定的其它各项标准。

3．5．2锦程之星物业效劳中心拟结合本工程实际情况，引入ISO9000质量管理体系、ISO14001环境体系、ISO18000职业健康认证体系，依托“锦程之星〞优越的板块和地段优势、引领潮流的建筑风格、高速便捷的交通条件、成熟完备的生活配套和性价超值的完美户型，在物业管理工作中，公司将以较高的文化品味取胜，通过公寓区软、硬件的配套效劳，创造出优美舒适、平安文明、环境洁净的高雅集中住宿公寓区。

3．5．3承诺:自本工程物业正式入住二年即到达苏州市优秀小区物业管理相应标准，成为苏州及邻近周边地区具有闪亮点的居住类配套工程。

4．效劳理念

4．1在物业日常管理效劳中，结合锦程之星客户情况，提供差异化效劳，推行“零干扰、零距离、零缺陷效劳〞的物业管理模式，导入人性化效劳理念，建立“业主效劳满意体系〞，实行“一站式效劳〞，推行“首问责任制〞，提升客户满意度。同时将现代先进管理理念与公寓物业管理融为一体，以高起点的管理，高素质的人员，个性化、人文化和品牌化的效劳，高性价比的收费，来实现社会、环境、经济最正确资源整合。

4.2锦程之星管理处将结合“汀兰家园〞、“青年公社〞、“明日之星〞这三个集中住宿公寓小区的物业管理经验，在交接验收、日常管理与效劳中，充分发挥以上住宿公寓工程的管理与