沈阳铁西区云峰街项目全程策划案.doc

目录

TOC\o1-3\h\z前言 5

筹划原那么 5

1、产品差异化原那么 5

2、“快鱼〞原那么 5

3、四位一体的原那么 6

4、创新性 6

5、标志性 6

6、品牌性 6

一、 工程市场环境分析 7

1.1宏观环境分析(全国形势) 7

经济处于新的开展阶段、社会消费结构升级、住房需求增长 7

商品房销售继续快速增长、商品房平均售价明显攀升 7

1.2中观环境分析 8

市场整体呈现稳步提升，开展态势良好 8

2004年上半年，沈阳房地产市场突破性的变化 10

沈阳市房地产市场需求潜力分析 12

当前房地产市场仍存在的影响开展不利因素 15

未来沈阳房地产走势预测 16

1.3区域性楼市分析〔铁西〕 17

以外乡开展商为主 18

物业形态多以板式多层与板式小高层为主 18

中档及中低档工程居多 18

产品类型比拟单一 18

1.4铁西区较具代表性工程列举： 20

二、 地块简介 28

2.1地块概况 28

2.2工程地块周围景观 28

东面景观： 28

南面景观： 29

西面景观： 29

北面景观： 29

景观综合分析： 29

2.3周边环境分析 29

交通状况 29

配套设施 30

环境卫生 30

三、 工程SWOT分析 30

3.1工程优势分析 30

工程用地条件较好 30

地块位置较佳 30

区域内多个住宅工程启动，远期生活居住气氛极佳 31

周边交通网络贯穿全城 31

小区规划完善，生活便利 31

3.2劣势分析及化解策略 31

区内楼盘档次低，缺乏品牌小区 31

地块规划中的物业形态多样，造成品流不单一 32

工程东面景观较差 32

地块邻近行车道，受噪音、灰尘影响较大 32

工程缺乏知名度 33

3.3时机点 33

政府政策支持 33

政府支持，大开发、大建设的大潮已经来到 33

行业市场开展大趋势 33

城市扩容，置业走边化的市场时机 34

房地产市场产品结构方面 34

楼市交易大增 34

3.4工程威胁分析及躲避策略 35

来自大范围的竞争工程威胁 35

区域内新工程的潜在威胁 35

市政规划实施进程对工程的影响 35

开发周期长，市场压力大，遭遇市场变化的威胁 36

四、 规划思路 37

4.1物业类型配比建议 37

4.2建筑类型建议 38

写字间及公寓局部 38

住宅局部 39

4.3产品类型建议 39

4.4建筑风格建议 43

五、 市场定位〔住宅及公寓局部〕 45

5.1客户群定位 45

目标客户群定位依据 45

本工程目标客户定位细分 46

核心客户消费共性及需求分析 47

5.2市场定位 49

5.3产品定位 52

5.4价格定位 52

5.5形象定位 53

六、 工程案名建议 53

方案一 53

方案二 54

方案三 55

方案四 55

方案五 56

方案六 56

七、 工程优化建议 57

7.1物业管理建议 57

聘请知名管理公司 57

物业管理的早期介入 57

“以人为本〞、“智能社区〞管理模式 58

7.2近马路产生噪音的弱化 58

7.3现场包装 59

导示系统 59

7.4建立VI系统，以鲜明形象冲击市场 60

建立视觉识别系统 61

建立听觉识别系统〔VI系统〕 62

7.5建立有效的宣传重点——时尚前卫的销售中心 62

7.6装修标准及示范单位建议 64

装修标准 64

示范单位 64

八、 营销策略 65

8.1开盘时间确定 66

8.2宣传媒介确定 66

九、 阶段性销售部署〔05年5月－06年5月〕 68

9.1预热期〔05年4月中旬－4月末〕 68

9.2内部认购期〔05年5月初－6月末〕 68

9.3正式出售期〔05年7月初－8月末〕 69

9.4扩大战果期〔05年9月初－11月末〕 69

9.5休整持销期〔05年12月初－06年2月末〕 69

9.6回温强销期〔06年3月初－5月末〕 70

销售进度预测表 71

结尾：为何选择泰盈置业 72

泰盈集团历程 72

泰盈公司局部经典战例 7