天津市原手表厂商住地块可研报告.doc

天津市南开区手表厂商住工程

天津市南开区手表厂商住工程

可行性研究报告

〔草案〕

天津市南开区手表厂商住工程可行性研究报告

天津工作组2021﹒01﹒17

目录(可研前5局部)

TOC\o1-2\h\z\u报告摘要 4

一、工程背景 4

二、工程根本情况 4

三、投资本钱及收入估算 9

四、工程投融资方案 22

五、实施主体方案 24

六、工程敏感性、盈亏平衡点分析 24

七、工程风险评估 24

八、结论及建议 25

第一章天津市根本经济情况 27

一、城市概况 27

二、天津市经济概况 33

三、经济综述 39

第二章天津市土地市场情况 40

一、天津市土地市场供给走势 40

二、天津市土地市场价格走势 40

三、天津市土地市场成交结构 41

四、天津市土地市场区域结构分析 42

五、天津市土地市场小结 42

第三章天津市房地产市场情况 44

一、天津市楼市政策 44

二、天津房地产市场投资情况 44

三、天津市住宅施工和竣工情况 45

四、天津商品房销售面积及价格 46

五、天津市商品房存量情况 46

六、天津市商品住宅月度供求情况 47

七、天津市房地产市场小结 48

第四章工程区域房地产市场分析 49

一、天津市南开区概况 49

二、区域住宅市场分析 52

三、区域周边典型二手房情况 64

四、区域商业市场分析 65

五、区域土地交易情况 70

第五章工程根本情况介绍 72

一、工程由来 72

二、工程位置及区域环境 72

三、出让宗地情况 74

四、工程周边居住环境 76

五、工程规划技术经济指标 76

六、工程土地使用权的获取方式 78

七、工程SWOT分析 78

八、工程市场定位 80

九、工程开发进度方案 100

十、实施主体方案 101

第六章投资本钱及收入估算 102

一、估算范围 102

二、工程建设规模 102

三、投资估算依据 104

四、销售收入估算 106

五、投资估算 107

六、工程投融资方案 113

第七章工程敏感性、盈亏平衡点分析 115

一、本钱与售价敏感性分析 115

二、盈亏平衡分析 116

第八章工程风险评估及建议 118

一、工程风险评估 118

二、结论及建议 119

报告摘要

一、工程背景

经南开区政府、南开区招商局介绍，天津工作组获取了天津市手表厂地块拟出让的信息，经过初步考察，并邀请房地产公司相关职能部门再次考察后，确定将本宗地块作为重点跟踪地块进行可行性研究。

本次针对天津市南开区原手表厂商住用地的可行性研究，重点集中在区域内商品房市场的调研、工程周边区域开发情况等方面，同时通过对工程的分析测算，预测出满足房地产公司要求收益率前提下该工程土地价格的上限值，为公司参与工程竞买工作提供参考。

二、工程根本情况

〔一〕工程区位及四至

该工程位于天津市南开区手表厂地块，东侧临天津市网球馆，西侧临水上公园西路，南侧临翠微园，北侧临荣迁里，复康路。

工程位置示意图

〔二〕地块现状

1、宗地面积及形状

工程可用地面积约为6万平方米〔以最终核定用地为准〕。经初步筹划方案研究，地块规划总建筑规模约13万平方米，其中地下建筑规模约4万平方米，地上建筑规模约9万平方米。

地块形状为不规那么多边形。

2、宗地权属及土地现状

目前已经完成收储工作并获得规划条件通知书，国有建设用地使用权出让年限为：居住70年，商业40年。

地块现状及周边照片

根据现场勘查，用地红线范围内除局部树木、临路围墙、供热管道和少量土堆之外，根本到达场地自然平整。

据南开区规划局介绍，地上树木不在古树名木保护目录内，现状围墙已补偿完毕，上述地上物可在土地招拍挂文件中约定处理方法。

3.宗地开发程度

宗地已根本到达“三通一平〞，满足上市交易条件。〔“三通〞指可供施工车辆进出的道路、施工临时用水源头、施工临时用电源头；“一平〞指除树木伐移和现状围墙撤除、土推迁移以外的场地自然平整〕。

〔三〕规划要点

1、规划控制指标：

可用地面积：60089㎡；容积率≤1.5；建筑密度≤20%；绿地率≥45%；规划用地性质：居住、商业。

2、按照核定用地红线图，整个工程地块分为五局部，各局部规划原那么如下：

〔1〕A片区为集中绿地：保存现有集中绿地，结合景观园林设计，进一步完善。

〔2