中国金茂-市场前景及投资研究报告-多线并进产品力，风险出清，加速拓土.pdf

证券研究报告|2025年06月10日

中国金茂（00817.HK）优于大市

多线并进产品力优，风险出清加速拓土

核心观点公司研究·海外公司深度报告

背靠央企，业绩扭亏。中国金茂是中国中化控股有限责任公司旗下城市运房地产·房地产开发

营领域的平台企业，中国中化持股约38.4%，为公司最大股东。公司业

务结构多元稳定，包括城市及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒

店经营、物业服务等板块。2024年公司实现业绩扭亏，主要原因是：1）

计提存货减值减少；2）开发业务毛利率回升；3）三费支出减少；4）

合联营公司贡献利润增多。

主业聚焦开发，多元航道并行。1）城市及物业开发：公司发布“金玉满

堂”全新产品系，产品力突出，市场认可度高，贡献公司超8成收入；

2）商务租赁及零售商业运营：商务租赁板块成为了助推公司业绩增长

的动力之一，公司持有的写字楼绝多位于一二线核心城市的黄金地段，

拥有较高出租率；3）酒店经营：公司致力于在核心城市精选地段运营

地标性和精品特色高级酒店项目，拥有成熟完善的高级酒店设计、开发

和投资经营能力；4）物业服务：于2022年分拆上市，目前拥有总合约

建筑面积约达1.3亿平方米。

销售稳定，土储优质。2024年公司实现销售金额983亿元，排名全行业

第12位，稳居行业第一梯队。公司有别于其他开发商，坚持化城市运

营模式，不论是在产品革新、资金安全等方面，都具备较强的抗周期能

力，且拥有大部分开发商都不具备的长期开发运营能力。2023年以来，

公司在招拍挂市场拿地强度不断提高，2024年拿地金额/销售金额为

0.33，位于主流房企前列。截至目前，公司未售货值约2800亿，货值

可充分支撑公司未来经营需要，其中87%位于一二线城市，未售货值结

构较好。资料：Wind、国信证券经济研究所整理

盈利预测与估值：公司土地质量相对较好，财务保持健康，拿地积极，有望

在行业震荡后率先脱颖而出。自2020年以来，公司共累计计提减值174亿

元，占现有存货约17%，已完成的减值幅度位列主流房企前三，主流国央企

第一，风险释放程度相对优于其他主流房企。预计公司2025至2027年营收

分别为560/542/554亿元，归母净利润分别为11.0/11.3/11.6亿元，同比

+3%/+3%/+3%。结合绝对估值和相对估值，我们认为公司每股价值较当前股

价有20%至26%的空间，首次覆盖给予“优于大市”评级。

风险提示：市场下行超预期导致未来销售不及预期；交付不及预期；存货贬

值过多；政策力度不足导致市场持续下行；对未来减值过于乐观导致估值及

盈利预测过高。

盈利预测和财务指标202320242025E2026E2027E

营业收入(百万元)72,40459,05356,04154,24855,387

(+/-%)-12.8%-18.4%-5.1%-3.2%2.1%

净利润(百万元)-6,8971,0651,0961,1311,161

(+/-%)--115.4%3.0%3.1%2.6%

每股收益（元）-0.510.080.080.080.09

EBITMargin3.0%5.7%6.5%6.5%6.5%

净资产收益率（ROE）-15.9%2.3%2.0%2.1%2.2%

市盈率（PE）-2.113.613.212.812.4

EV/EBITDA263.9119.712.312.512.5

市净率（PB）0.370.270.270.