第三季度北京CBD写字楼市场调研.docx

目录

TOC\o1-3\h\z\u一、北京市写字楼现状 2

1.1北京写字楼现状分布 2

1.2土地市场—成交活泼 2

1.3销售市场—供求比拟稳定，新增供给远郊区化较为明显 4

1.4租赁市场—新增面积保持稳定，主要商圈租金小幅波动 6

1.5小结—政策市场双重带动，土地市场成交活泼，成交区域呈郊区化趋势 7

二、国贸区域〔CBD〕写字楼现状及区域开展方向 7

2.1国贸区域规划及开展方向 7

2.2国贸写字楼现状 9

国贸区域重点写字楼入住率 9

未来CBD区域竞争分析 10

2.3CBD区域写字楼产品分析—写字楼更加注重形象与品质 11

2.4国贸区域写字楼客群分析 14

客群特征 14

三、个案分析 19

3.1嘉里中心 19

3.2财富中心 20

3.3中海广场 21

3.4银泰中心 23

一、北京市写字楼现状

1.1北京写字楼现状分布

金融街板块：金融中心，总供给体量152.92万平米，平均租金495元/

金融街板块：金融中心，总供给体量152.92万平米，平均租金495元/月/㎡

亦庄板块：经济技术开发区，总供给体量140万平米，平均租金200元/月/㎡

CBD板块：中央商务办公区，总供给体量421.13万平米，平均租金443元/月/㎡

三元桥板块：CBD外延，外资企业聚集区，总供给体量140.34万平米，平均租金323元/月/㎡

望京板块：新兴商务办公区，承载中关村区域，延续CBD区域，总供给体量84.8万平米，租金均价220元/月/㎡

中关村板块：高新科技区，总供给体量151.5万平米，租金均价363元/月/㎡

北京市写字楼主要分为六大板块：中关村板块、望京板块、三元桥板块、金融街板块、国贸板块和亦庄板块。其中中关村、金融街、CBD为传统商务区。

除去六大板块外，还有东二环的朝阳门区域，长安街沿线区域。

据统计北京市现有写字楼存量约为1230万平米。

1.2土地市场—成交活泼

前三个季度北京市土地市场共计供给非住宅类用地559.79万平米。

北京市非住宅类用地供给面积及宗地数走势〔2021.1Q-2021.3Q〕

前三个季度北京市土地市场共计成交非住宅类用地420.22万平米。

万平米北京市非住宅类用地成交面积及宗地数走势〔2021.1Q-2021

万

平

米

北京市非住宅用地成交价格走势〔2021.1Q-2021.3Q〕

1.3销售市场—供求比拟稳定，新增供给远郊区化较为明显

前三个季度全市新增办公面积58.22万平米，共计14个新楼盘入市，主要集中于城市非核心区域。

万平米北京市写字楼新增面积及供给套数及走势〔2021.1Q-2021

万

平

米

前三个季度全市共计成交写字楼面积159.99万平米，其中期房120.72万平米。

万平米北京市写字楼成交面积及套数走势〔2021.1Q-2021

万

平

米

北京市写字楼成交价格走势〔2021.1Q-2021.3Q〕

1.4租赁市场—新增面积保持稳定，主要商圈租金小幅波动

目前全市写字楼平均空置率为3%，其中CBD、中关村区域空置率根本保持不变。

目前北京市全市写字楼有效租金304元/平米/月；金融街区域以495元的月租金领跑全市。

北京市各区域写字楼有效租金走势〔2021.1Q-2021.3Q〕

1.5小结—政策市场双重带动，土地市场成交活泼，成交区域呈郊区化趋势

通州、房山、顺义等非城市核心区域成为成交集中地区，表现活泼。随着近年来城市核心区域土地市场日渐饱和，北京非核心区域土地市场必将成为下阶段供给主力。

二、国贸区域〔CBD〕写字楼现状及区域开展方向

2.1国贸区域规划及开展方向

空间布局：“金十字〞升级为“双十字〞

北京CBD西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。

东扩区约3平方公里，南至通惠河，北到西大望路，东抵东四环。

CBD东扩区商务设施将沿快速路、主干道等城市重要道路分布，延续原CBD“金十字〞的布局模式，并形成一主一副的“双十字〞商务建筑带格局。

空间布局图显示，未来CBD东扩区将以西大望路南北向和朝阳路东西向形成新的十字交叉，与现在CBD已经形成的东三环路和建国路十字交叉，形成“一主一副〞“双十字〞格局。

土地利用：商务用地比例最大

在CBD东扩区土地利用中，商务办公用地比例最大，主要集中在西大望路东侧区域。东扩区还规划了局部住宅用地，主要集中在东四环沿线。从规划图中可看出，在道路缓解拥堵方面，朝阳路与朝阳北路之间将建一条东西向的干路，沟通东三环与东四环。同时，光华路要向东延伸至四环。

CBD区域规划比例：

2.2国贸写字楼现状

国贸区域重点写字楼入住率

CBD区域写字楼