楼盘的经营销售方案.pdfVIP

楼盘的经营销售方

案

文档仅供参考

关于芙蓉古城的经营销售方案

一、策划目的：芙蓉古城集中国名居之大成,经过对传统筑和历

史文化的挖掘，展现中华明族古老文明的精髓,透出历史的、文化

的深层底蕴。诠释芙蓉古城私人客栈的内涵，显示其特色内容,展

现其四合一的特色：民族筑+特色旅游+园林筑+星级服务。作

为旅游地产的配套，以特色吸引游客,进而延长游客的停留时间，促

进其消费。在以创造经济效益为主的前提下提升置信品牌。

一、市场调查及分析

一（）、旅游市场情况调查

由于古城综合性商业开发项目同成都的旅游市场密切相关,

故有必要对上述市场的经营现状及发展趋势进行市场调查与分

析。

1、成都旅游市场现状及发展趋势

四川借助其优势旅游资源已逐渐发展为一个旅游大省,而成

都则作为省内最大的旅游客源市场，占据了省内客源的40%o

当前,全市从事旅游经营的企业多达5000多个，成都接待海外

游客近40万人次，国内游客2270万人次，市场资源极为丰富。

而纵观整个行业的发展呈现出以下特点:其一，市场需求因季节

性和节假日因素呈现出很大的不规则性。当前为止，仅春

节“、“五一“、和“十一”三个长假的旅游收入就占全年总

收入的17%,而在旅游淡季如三月九（寨黄龙等主要旅游线路四

文档仅供参考

月份开放）几乎难有旅游团队;其二,行业竞争激烈，企业利润趋

薄。由于需求的不规则，淡旺季价格差异悬殊，大量后继者的涌

入加之”办公室旅行社”等不规范操作行为对市场的冲击和干

扰，致本市旅游行业的平均利润率不足10%;其三，精品旅游

市场和特色旅游市场的开发已逐渐成为趋势，市场陆续出现r

蜀文化之旅、生态农业之旅和水文化之旅等多元化旅游品种，

同时对武侯祠、杜甫草堂、刘氏庄园和西岭雪山沿线，人文加

自然景观进行精品旅游线路的打造已提上历史日程。

二（）、芙蓉古城商业区的经营资源分析

1、地理位置及环境条件

芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路快速通道旁,距

市区九公里,至二环路只需io分钟车程。从周边的环境来看，

古城当前还属于一个独立的新区，周边没有与之相配套的经济

文化环境;从距市区的距离来看，古城的位置适合于市内游客节

假日的短途旅行；从所属的线路来看,古城属于武侯祠一一杜甫

草堂一一刘氏庄园一一西岭雪山人文及自然景圈。

2、综合竞争实力分析

根据对成都旅游市场的调查，结合古城项目自身的实际情况,

现对项目整体的综合竞争实力进行相关SWOT分析和列表分

析：

⑴、SWOT分析

经营强势S（）：品牌知名度、产品及服务品质、价格竞

文档仅供参考

争力、营销能力、成本控制能力、资金成

本、员工素质、文化景观

经营劣势(W)：跨行业综合性经营、地理条件、旅游消

费的季节性因素

市场机会(0):丰富的旅游资源、成都市的休闲文化、

与成都西面其它几个旅游景点,共同搭建

成都西面的旅游圈、芙蓉城整个环境的

营造和人气的聚集。

市场风险(T):整个芙蓉城环境及商业氛围的营造、

酒店业在成都的高密度、高成熟度、目标

客户容量。

(2)、综合竞争实力表