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土地估价实务基础考试答案(题库版)

一、单选题

1.土地价格是（）。

A.土地权利和收益的购买价格

B.土地经济价值的反映

C.地租的资本化

D.以上都是

答案：D。土地价格是土地权利和收益的购买价格，它反映了土地的经济价值，从本质上来说是地租的资本化，这几种表述都准确描述了土地价格的内涵。

2.以下不属于土地自然特性的是（）。

A.土地面积的有限性

B.土地位置的固定性

C.土地用途的多样性

D.土地质量的差异性

答案：C。土地用途的多样性是土地的经济特性，而土地面积的有限性、位置的固定性、质量的差异性都属于土地的自然特性，这些特性是由土地的自然属性所决定的。

3.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A.1.051

B.0.951

C.0.98/1.03

D.1.03/0.98

答案：B。个别因素修正系数=估价对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数。这里以标准个别因素为100分，可比实例为103分，估价对象为98分，所以修正系数=98/103≈0.951。

4.收益还原法中，土地纯收益（）地租。

A.等于

B.大于

C.小于

D.以上都不对

答案：A。在收益还原法中，土地纯收益理论上等于地租，通过对土地纯收益的计算和还原利率的确定来评估土地价格。

5.成本逼近法中，土地取得费及相关税费应是（）的客观费用。

A.评估期日

B.实际发生时

C.开发完成时

D.以上都不对

答案：A。成本逼近法中，土地取得费及相关税费应采用评估期日的客观费用，以反映当前市场条件下取得土地的正常成本。

二、多选题

1.土地估价的作用包括（）。

A.为土地市场交易服务

B.为土地税收服务

C.为土地管理服务

D.为企业投资决策服务

答案：ABCD。土地估价在土地市场交易中可以确定合理的价格，为税收提供依据，有助于土地管理部门进行规划和调控，同时也能为企业的投资决策提供参考，判断土地投资的可行性和收益情况。

2.影响土地价格的区域因素包括（）。

A.交通条件

B.基础设施状况

C.区域规划限制

D.环境质量

答案：ABCD。交通条件影响土地的可达性和运输成本；基础设施状况如水电、通信等会影响土地的使用便利性；区域规划限制规定了土地的用途和开发强度等；环境质量包括自然环境和人文环境，都会对土地价格产生影响。

3.采用收益还原法评估土地价格时，确定收益额需要考虑的因素有（）。

A.客观收益

B.实际收益

C.有形收益

D.无形收益

答案：ACD。采用收益还原法应采用客观收益，而不是实际收益，因为实际收益可能存在特殊情况不具有代表性。同时，收益包括有形收益如租金收入，也包括无形收益如土地增值带来的潜在收益。

4.市场比较法中，选择可比实例应符合的要求有（）。

A.与估价对象用途相同

B.与估价对象交易类型相同

C.成交日期与估价时点相近

D.可比实例必须为正常交易

答案：ABC。选择可比实例要求与估价对象用途相同、交易类型相同、成交日期与估价时点相近。可比实例不一定必须为正常交易，对于不正常交易的情况可以进行交易情况修正。

5.成本逼近法的基本公式中，土地价格包括（）。

A.土地取得费

B.土地开发费

C.税费

D.利息、利润

答案：ABCD。成本逼近法中土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。

三、判断题

1.土地价格是土地价值的货币表现，其高低取决于土地价值的大小。（）

答案：错误。土地是自然产物，本身没有价值，但有使用价值，土地价格主要是由土地的供给和需求等因素决定的，而不是土地价值的大小。

2.市场比较法评估土地价格时，可比实例的成交价格必须经过交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整才能作为估价对象的价格。（）

答案：正确。为了使可比实例的成交价格更接近估价对象的客观合理价格，需要对可比实例的成交价格进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。

3.收益还原法中，还原利率越高，土地价格越低。（）

答案：正确。根据收益还原法公式\(P=a/r\)（\(P\)为土地价格，\(a\)为土地纯收益，\(r\)为还原利率），在土地纯收益不变的情况下，还原利率\(r\)越高，土地价格\(P\)越低。

4.成本逼近法适用于新开发土地的估价，不适用于已开发成熟的土地估价。（）

答案：错误。成本逼近法适用于新开发土地的估价，对于已开发成熟的土地，如果能准确掌握土地取得、开发等