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三水融创房地产评估有限公司

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房地产估价报告

项目名称：恒福丽铂公馆

委托方：马毅

估价方：三水正创房产估价公司

估价人员：张炼、梁金洋

估价作业日期：MERGEFIELD估价时点\@YYYY年MM月DD日2016年06月10日至MERGEFIELD完成日期\@YYYY年MM月DD日2016年06月30日

估价报告编号：201102（2016）个字第0110号

三水正创房地产评估有限公司

二零一六年

致委托方函

马毅先生：

受您的委托，我公司恒福丽铂公馆之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定三水恒福丽铂公馆建筑面积114平方米，土地使用权面积114㎡）在MERGEFIELD估价时点\@YYYY年MM月DD日?估价时点?的市场价值（场价值为人民币93万元，大写金额：玖拾叁万元整。)

评估结果明细表：

估价对象

建筑面积（㎡）

评估单价（元/㎡）

抵押价值（万元）

A座16层6号

114

8245

93

详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。

顺致

三水正创地产评估有限公司

法定代表人：陈磊

MERGEFIELD完成日期\@YYYY年MM月DD日2016年06月20日

对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价值的一种估价方法。

（2）收益还原法

收益还原法是在估算不动产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。其中租金采用市场比较法测算。

（3）然后，估价人员根据估价经验，结合估价目的，对所用估价方法所得估价结果赋予不同的权重，确定估价对象的房地产价值。

4、估价作业日期

MERGEFIELD估价时点\@YYYY年MM月DD日2016年06月20日至MERGEFIELD完成日期\@YYYY年MM月DD日2016年06月25日；

5、估价报告有效期

自报告完成之日起1年内有效；

6、变现能力分析

（1）通用性：估价对象房屋建筑形式符合商业要求、户型设计合理，通用性一般；

（2）独立使用性：估价对象为一整体性商业房地产，独立使用性较强；

（3）可分割转让性：估价对象为商业房产，产权完整，可分割转让性较差；

（4）变现价值：在市场较活跃情况下估价对象较容易实现快速变现，变现价值较市场价值会有一定下浮。

7、房地产抵押价值未来下跌的风险分析

预期未来可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几个方面：

（1）房地产实物状况。房地产的临街状况、建筑规模、平面布局、外观形象及配套设施等因素，对房地产价值影响较大。经现场勘察，估价对象位于三水西南三达路与广海大道交界处，平面布局较好，建筑外观保养、成新度、装修、朝向及配套设施均较优，预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持稳定。

（2）房地产所处区域状况。房地产所处区域的未来规划及发展潜力对房地产价值影响较大，估价对象所处区域同类型商业房地产的市场状况良好，在未来一定期限内区域因素趋于稳定，预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持稳定。

（3）房地产市场状况。房地产价格水平及其变动，是由房地产的供给和需求共同作用的结果。由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持不变。

8、房地产抵押估价报告使用提示

（1）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。

（2）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注，估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。在抵押期间，还需防范因金融、信贷等政策调整而引发的房地产信贷风险。

（3）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速