房地产评估报告11.docVIP

清远市恒福房地产评估有限公司

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房地产估价报告

估价项目：清远市清城区东城大道东城御峰花语二座4梯601

委托方:陈达生

估价方：清远市正源房地产评估有限公司

估价人员：邹庆明、梁思恩

估价作业日期：2010年11月3日—2010年11月4日

估价报告编号：恒福评报字[2010]第F0686号

目录

致委托方函………3

估价师声明………4

估价的假设和限制条件…………5

房地产估价结果报告………………6

房地产估价技术报告……………10

附件

1、房屋所有权证（复印件）

2、估价机构营业执照（复印件）

3、估价机构《资质证书》（复印件）

4、估价师资格证书（复印件）

房地产估价结果报告

一、委托方：陈达生

二、估价方：清远市恒福房地产评估有限公司

法人代表：梁思恩

资格等级：国家三级

证书编号：103004

三、估价对象：

1、估价对象区位状况：

估价对象坐落于清远市清城区东城大道东城御峰花语二座4梯601号,周围距学校、银行、医院等较近，交通便利，周边环境较好。

2、估价对象实体状况：

估价对象主房建筑面积98.16㎡，配房面积12.01㎡。总层7层,在6层，该房产建于2011年。房产设计用途为住宅，实际用途为住宅，混合结构，水、电齐全。

3、估价对象权益状况：

房产证编号：御峰字第S19419号

登记产权人：陈达生

四、估价目的：为委托方办理房产转让课税+提供市场价值参考依据。

五、估价时点：2011年11月3日

六、价值定义：根据估价目的，本报告所采用的价值标准为估价对象基于估价时点的公开市场价值标准，所谓公开市场价值是指在公开市场上最有可能形成或成立的价格。即交易双方都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的洽谈时间进行交易。

七、估价依据：

（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

（二）本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

（三）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。

八、估价原则：

1、本次评估以独立、客观、公正为基本原则；

2、以合法原则、谨慎原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点

原则为操作技术性原则。

九、估价方法：

估价人员经过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的实际情况及本

次估价目的，选取市场比较法作为本次评估的基本方法。

十、房地产变现能力分析：

变现能力是指假定在估价时点实现评估目的时，在没有过多损失的条件下，将房地产转换为现金的可能性。

（一）估价对象在房产证所确定的合法用途前提下，独立使用性较强，不宜分割使用、转让。

（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制

处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。

（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。

（四）估价对象可能会由于房屋现状变更、国家经济形势、城市规划环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等不可预见因素，导致房地产价值产生波动。

十一、估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，选取适宜的评估方法，最终确定估价对象在估价时点的公开市场价值为：

人民币小写:354357.00元整，人民币大写:叁拾伍万肆仟叁百伍拾柒元整。

十二、估价作业日期：2011年11月3日—2011年11月4日

十三、估价报告应用有效期：自估价作业截止日期之日起壹年内有效

十四、注册房地产估价师：

清远市恒福房地产评估有限公司

二零一零年十一月四日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

估价对象主房建筑面积98.16㎡，配房面积12.01㎡。总层7层,在6层，该房产建于2011年。房产设计用途为住宅，实际用途为住宅，混合结构，水、电齐全。

二、区域因素分析：

估价对象坐落于清城区东城大道东城御峰花语二座4梯601。周围距学校、银行、医院等较近，交通便利，周边环境较好。

三、市场背景分析：

清远市位于广东省西北部，属粤中经济区，有多条国道、省道，高速路通过，交通便利，有利于同全省建立密切的经济，科技和文化联系。是广州的后花园，逐步建立起适应社会主义市场经济发展和国际经济接轨的运行机制，努力培植现代化产业结构体系，利用区位优势，资源优势和国家产业政策加快城市建设的进程。随着新一轮城市总体