探析商品房买卖中的合同及其风险防范模板.docVIP

探析商品房买卖中协议及其风险防范

摘要:现实中,商品房买卖纠纷案件层出不穷,究其出现原因,其中最关键是因为买受人对所签协议没有一个明确定识。为了降低商品房买卖双方出现矛盾,本文对商品房中出现多个关键协议进行阐释。

关键词:商品房认购书;商品房预售协议;商品房买卖协议?

???????1?商品房买卖中协议

???????商品房认购书基础内容

???????商品房认购书概念?在商品房买卖过程当中,开发商通常先与购房者签署认购书,作为买卖协议签署前双方行使权利负担义务书面凭证。商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在签订正式房屋买卖协议前所签署文书,约定未来签订正式房屋买卖协议协议。签售目在于对双方交易房屋相关事宜进行初步确定,买受方往往以一定数额定金作为协议担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

???????商品房认购书特征?商品房买卖认购书内容通常包含:双方当事人基础情况;房屋基础情况（含位置、面积等）;价款计算;签订正式购房协议时限约定。认购书是买卖双方就签署商品房预售协议相关事宜进行约定,不是对商品房买卖结果进行直接确定。商品房认购书签订相对比较简单,通常是购房者与开发商采取协议书形式签订协议,该协议自双方当事人签字或盖章时协议成立。当事人签约目在于为未来签订正式房屋买卖协议作约定。

???????商品房认购书法律要求?最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》要求:“出卖人经过认购、订购、预订等方法向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保,假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议,应该根据法律相关定金要求处理;因不可归责于当事人双方事由,造成商品房买卖协议未能签订,出卖人应该将定金返还买受人。”该条要求认可了商品房买卖认购书效力,要求了定金条款适用,即接收定金一方违约,双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人事由造成协议未能签订,接收定金一方要返还定金。

???????商品房预售协议

???????商品房预售协议含义?商品房预售协议,是商品房买卖协议一个类型。商品房预售协议是指:房地产开发将还未建成房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人,买受人支付价款协议。

???????商品房预售协议特征?商品房预售协议是远期买卖协议,其标物为非现实存在物,而是未来物,商品房预售中出卖标物为在建房屋,很多甚至为未建房屋。假如对预售交易行为放任自流,买受人（预购人）承受风险将大大高于现房买卖风险,并极易引发房地产交易中过分投机、欺诈等违法行为。

???????商品房预售协议法律要求?在中国,商品房预售是被许可,但对商品房预售行为进行了尤其规制进行较强国家干预。要求了专门《商品房预售管理措施》,还在《城市房地产管理法》要求:商品房预售,应该符合下列条件:“（一）已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;（二）持有建设工程计划许可证;（三）按提供预售商品房计算,投入开发建设资金达成工程建设总投资百分之二十五以上,并已经确定施工进度和完工交付日期;（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证实。商品房预售人应该根据国家相关要求将预售协议报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记立案。商品房预售所得款项,必需用于相关工程建设。”

???????商品房买卖协议

???????商品房买卖协议?《商品房买卖协议纠纷解释》要求:“本解释所称商品房买卖协议,是指房地产开发（以下统称为出卖人）将还未建成或者已完工房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人,买受人支付价款协议。”商品房买卖协议包含商品房现售协议。商品房现售协议是指:房地产开发将已完工房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人,买受人支付价款协议。

???????商品房买卖协议法律要求?买卖协议属于《协议法》中要求一类,所以商品房买卖协议适用中国《协议法》;另外,因为对房屋进行交易是买受人一项尤其大家庭开支,该类协议大量存在且很复杂,在中国该类协议仅适用《协议法》还不足以对买受人做到很完善和充足保障,所以,除过《协议法》还有其它法律法规和司法解释进行补充,如《城市房地产管理法》、《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》等。

???????2?商品房买卖中协议之间关系

???????商品房买卖中协议相同之处?商品房买卖中协议都是民事协议,是买卖协议一个,以不动产为标物,