物业围护规章.doc

物业围护规章

一、总则

1.目的：为加强本高端小区的物业维护管理，确保小区内各类设施设备正常运行，维护小区的安全、整洁与美观，为业主提供优质、舒适的居住环境，特制定本规章。

2.适用范围：本规章适用于本高端小区内所有物业维护相关工作，包括但不限于小区公共区域、建筑物本体、各类设施设备等的维护，以及物业公司全体参与维护工作的员工。

3.基本原则：物业维护工作应遵循预防性维护为主、应急维修为辅的原则，注重安全、质量与效率的平衡，以业主满意度为最终衡量标准，确保维护工作科学、规范、有序进行。

二、人员管理

1.维护人员资质与培训

-所有从事物业维护工作的技术人员，如电工、水工、电梯维护工等，必须具备相应的国家认可职业资格证书，并定期进行复审。新入职的维护人员，必须在入职前接受公司组织的入职培训，培训内容包括公司规章制度、小区基本情况、安全操作规程等，培训时间不得少于[X]小时，经考核合格后方可正式上岗。

-定期组织在职维护人员参加专业技能培训和安全知识培训，每季度至少进行一次专业技能提升培训，每年至少进行一次全面的安全知识培训，培训记录应妥善保存。鼓励维护人员自主学习新技术、新方法，对于通过相关专业考试或获得更高等级职业资格证书的员工，给予一定的物质奖励。

2.人员岗位职责

-维护主管：全面负责小区物业维护工作的组织、协调与管理；制定年度、季度、月度维护工作计划，并监督执行；组织维护人员进行技术培训和考核；协调与其他部门的工作关系，及时处理业主的维修投诉和建议；负责维护设备和工具的采购、调配与管理。

-电工：负责小区内电气设备的日常巡检、维护与保养，确保供电系统正常运行；及时处理各类电气故障，如线路短路、停电等；协助进行小区内电气设备的安装、改造工作；严格遵守电气安全操作规程，确保工作安全。

-水工：负责小区内给排水系统的日常巡检、维护与保养，包括管道、阀门、水泵等设备；及时处理给排水管道的堵塞、漏水等问题；协助进行小区内给排水设施的安装、改造工作；定期检查污水处理设备，确保达标排放。

-电梯维护工：按照电梯维护保养规范，对小区内电梯进行日常巡检、维护与保养，确保电梯安全运行；及时处理电梯运行过程中的故障和异常情况；协助电梯的定期检验和维修改造工作；做好电梯维护记录和档案管理工作。

-综合维修人员：负责小区内公共区域的设施设备维修，如门窗、桌椅、栏杆等；协助进行建筑物本体的日常检查和维护；完成上级交办的其他临时性维修任务。

3.人员考核与奖惩

-建立完善的维护人员考核制度，考核内容包括工作业绩、工作态度、技能水平等方面。每月对维护人员进行一次考核，考核结果与绩效工资挂钩。对于工作表现优秀、为小区物业维护工作做出突出贡献的员工，给予表彰和奖励，包括奖金、荣誉证书等。对于违反工作纪律、工作失误导致严重后果的员工，视情节轻重给予警告、罚款、辞退等处罚。

三、设施设备维护管理

1.设施设备分类与档案管理

-对小区内的设施设备进行详细分类，包括但不限于供电系统、给排水系统、电梯系统、消防系统、智能化系统等。为每类设施设备建立独立的档案，档案内容包括设备的基本信息（如型号、规格、采购时间等）、安装调试记录、维护保养记录、维修记录、运行参数等。

-设施设备档案应由专人负责管理，确保档案资料的完整性、准确性和及时性。定期对档案进行整理和更新，对于报废或更新的设施设备，及时做好档案的注销或变更工作。

2.日常巡检与维护计划

-制定详细的设施设备日常巡检计划，明确巡检的内容、标准、周期和责任人。巡检内容应包括设备的运行状态、外观状况、安全防护装置等方面。例如，供电系统每天至少巡检一次，检查配电箱、配电柜的仪表指示、开关状态、线路连接等情况；电梯每天至少进行两次巡检，包括轿厢运行平稳性、门系统的开关灵活性等。

-根据设施设备的使用年限、运行状况等因素，制定年度、季度、月度维护保养计划。维护保养计划应明确维护保养的项目、内容、时间和责任人。例如，电梯每半月进行一次清洁、润滑、调整等保养工作；消防系统每月进行一次全面检查和维护。维护保养工作应严格按照相关标准和规范进行，并做好记录。

3.维修管理流程

-当设施设备出现故障时，业主或现场工作人员应及时向物业公司客服中心报修。客服中心接到报修后，应详细记录故障信息，包括故障发生地点、设备类型、故障现象等，并立即通知相应的维护人员前往处理。

-维护人员到达现场后，应迅速对故障进行诊断和评估，确定维修方案。对于简单故障，应立即进行修复；对于较为复杂的故障，应及时向上级汇报，并组织相关技术人员进行会诊，制定解决方案。维修过程中，应严格遵守安全操作规程，确