物业供暖管理规定.doc

物业供暖管理规定

物业供暖管理规定

一、总则

1.目的：为了确保本高端小区供暖系统的安全、稳定、高效运行，为业主提供舒适的居住环境，规范物业供暖管理工作，特制定本规定。

2.适用范围：本规定适用于本小区内由本物业公司负责的供暖设施设备管理、供暖服务提供以及相关人员的工作行为规范。

3.基本原则：供暖管理遵循安全第一、服务至上、节能高效、科学管理的原则，保障供暖质量，维护业主合法权益。

二、供暖设施设备管理

（一）设施设备的范围与登记

1.供暖设施设备包括但不限于热源设备（如锅炉、热交换器等）、供暖管网（包括一次网、二次网等）、热力站设备（循环泵、补水泵、控制柜等）、楼内立管、支管、散热器以及相关的阀门、仪表等。

2.物业工程部应建立详细的供暖设施设备台账，对每一项设施设备进行编号登记，记录其型号、规格、安装位置、采购时间、维修保养记录等信息，确保设施设备信息的完整性和可追溯性。

（二）日常巡检

1.巡检计划制定：供暖期前，物业工程部应制定详细的供暖设施设备日常巡检计划，明确巡检路线、巡检内容、巡检时间以及巡检责任人。

2.巡检内容：

-热源设备：检查锅炉运行参数是否正常，水位、压力、温度等指标是否在规定范围内；查看燃烧器工作状态，有无异常噪音、异味；检查各类阀门、管道连接部位有无泄漏等。

-供暖管网：巡查管网是否有跑、冒、滴、漏现象，检查管网的保温层是否完好，有无损坏导致热量散失；查看管网的固定支架、伸缩节等是否正常，有无变形、移位等情况。

-热力站设备：检查循环泵、补水泵的运行情况，包括电机温度、轴承温度、泵体压力等；查看控制柜内电器元件是否正常工作，有无过热、打火等异常现象；检查站内的各类阀门开关位置是否正确，仪表显示是否准确。

-楼内设施：检查楼内立管、支管有无漏水现象，阀门是否能正常开关；查看散热器的散热效果，有无堵塞、不热等情况；检查楼道内的供暖管道井是否封闭良好，有无杂物堆积影响供暖安全。

3.巡检记录：巡检人员应认真填写巡检记录，记录每次巡检的时间、地点、设施设备运行状况、发现的问题及处理情况等。对于发现的问题应及时上报，并跟踪处理结果直至问题解决。

（三）维护保养

1.维护保养计划：根据供暖设施设备的运行状况和使用年限，物业工程部应制定年度、季度和月度维护保养计划，明确保养项目、保养周期、保养责任人以及保养所需的材料和工具等。

2.保养项目：

-热源设备：定期对锅炉进行内部清洗，检查炉管、炉壁的腐蚀情况；对燃烧器进行调试和清洁，更换磨损的部件；对热交换器进行查漏、清洗，确保换热效率。

-供暖管网：定期对管网进行压力测试，检查管网的密封性；对管网的阀门进行维护保养，涂抹润滑脂，确保阀门开关灵活；对损坏的保温层进行修复和更换。

-热力站设备：定期对循环泵、补水泵进行解体检查，清洗叶轮、更换密封件；对控制柜进行除尘、紧固接线端子，检查电器元件的性能；对站内的仪表进行校准，确保测量数据准确。

-楼内设施：定期对楼内立管、支管的阀门进行维护保养，检查散热器的连接部位是否松动，对堵塞的散热器进行疏通。

3.保养记录：维护保养工作完成后，保养人员应详细填写维护保养记录，记录保养的时间、内容、更换的零部件等信息。保养记录应妥善保存，作为设施设备维护档案的重要组成部分。

（四）维修管理

1.维修流程：当供暖设施设备出现故障时，巡检人员或业主报修后，物业客服人员应及时记录故障信息，包括故障发生的地点、现象、影响范围等，并立即通知物业工程部。

-物业工程部接到通知后，应立即安排维修人员赶赴现场进行故障诊断和维修。维修人员在维修过程中应详细记录故障原因、维修方法、更换的零部件等信息。

-对于较为复杂的故障，维修人员应及时向上级汇报，组织技术人员进行会诊，制定合理的维修方案，确保故障得到及时有效的解决。

-维修完成后，维修人员应通知物业客服人员，由客服人员联系业主进行维修结果的确认。业主确认无误后，维修人员应将维修记录整理归档。

2.应急维修：对于影响小区正常供暖的紧急故障，如管网爆裂、热源设备突发故障等，维修人员应在接到通知后的[规定时间]内到达现场，采取紧急措施进行抢修，如关闭相关阀门、启动备用设备等，最大限度地减少对业主供暖的影响。

-在应急维修过程中，维修人员应注意安全，设置必要的警示标识，防止发生二次事故。

-应急维修结束后，维修人员应及时对故障原因进行分析总结，制定相应的预防措施，避免类似故障再次发生。

（五）更新改造

1.更新改造计划：物业工程部应定期对供暖设施设备进行评估，根据设施设备的运行状况、技术发展水平以及业主的需求，制定合理的更新改造计划