房地产项目开发前期地段的选择浅析.docx

房地房地产项目地段选择5步走

产开发项目的地段选择，实际上也是一个项目。因此，地段选择过程，就是一个项目管理过程。如何进行该项目管理呢？建议从项目地段影响因素、增值潜力、可行性、成本收益等几方面来理解。

一、认识开发项目地段的影响因素

房地产投资地段的影响因素很多，不同的地段的影响因素也是不一样的，影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时，根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下：

1.市场供需行情

一宗地块的好差，总是体现在需求上。需求大供给量少，地块价就攀升，地块就容易出手，房地产投资商也就可以获得较高投资回报，那么该地块就是较好的投资地段；如果一宗地块需求趋少，则该地块价格就趋低，房地产投资回报相对较低，那么该地块就不是好的投资地段。

2.地块的自然条件

地块的自然条件含盖如下内容：地块与市中心的距离、地块的地质条件（原生地、回填地、开挖地）、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害（滑坡、泥石流）。

地块与市中心的距离，是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市，人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲，地块接近市中心，交通越方便，基础设施越完备，地价越高，越容易出手，同时竞争也越激烈，对投资者的资金要求也严格。

距城市中心越远，基础设施不完善，地价越低，实现增值的时间越长，越不易销售，同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区，对于购房者有自备交通工具的购房群体来说，他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围，“距离”二字在他们面前就淡化了，这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。

地块的地质条件，也是影响地块价格的重要因素，原生地地质条件较好，地质承载力大，建设费用就省；如是回填地块，地下地质条件复杂，基础处理费用较大，较多的钱都花在人们看不到的地方，对开发商是不利的。

地形地势，地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局，影响地块内的景观效果，也直接影响到土地的利用效果，影响建设费用的高低，它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲，地势低洼、地形地势变化太大，地块里边沟壑太多，不好规划，而地势较高，相对平坦的地块，越好规划，也越出效果，越应作为好的投资地块看待。

土地面积大小直接影响到土地的使用效果，地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘，而在其间不论该地块大小，都是好的投资地段。在繁华的市区，地块越大，则越是好的投资地块。

地块形状也直接影响土地的使用效果，对于处于市区，有门面需求的地块，临街面越长，越是好地块；对于紧邻高速路、铁路的地块，如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化，以前交通不发达，社会竞争压力不大，回到家后邻居们可以聊聊天，热闹是一大追求。

选择较好的投资地块，主要是看投资者的经济实力，现实好的地块，投资后增值空间大，同时资金需用量也大。待开发地块，需要独具慧眼，一旦看准，增值空间也非常巨大，同时风险也大。

三、对投资地块开发进行可行性研究

前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨，在地块未真正投资前，对地块作什么，要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块，主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断，该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。可行性研究主要作如下工作：

1.认识地段问题

投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题，只有认识到存在着问题，才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。发现社会供求中所存在的矛盾，就是选择投资建设一个开发项目的重要前提，这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。

2.明确地块开发目标

包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中，多目标之间往往是矛盾的、冲突的，从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后，就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次，从而使其建成后的效益将可能不佳。

3.收集和分析数据

地块投资决策必然必须依赖一定的数据，从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题，同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中，数据的一个重要来源是企业本身的财务系统，当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。

4.策划（拟定）地块开发的备选方案

为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案，因为如果没有方案选择的余地，当然就不存在任何决策问题，所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。

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