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租赁协议无效案例

【篇一:房屋租赁纠纷案例】

房屋租赁纠纷案例

【案例】徐某自1995年以来一直租赁县保洁企业位于a镇两间楼房经营,1999年3月徐某经保洁企业同意后将该楼房转租给陈某。但仍是以徐某名义与保洁企业签署租赁协议,8月保洁企业在未通知徐某与陈某情况下,以80000元（国有资产管理局评定价）将该两间楼房卖给了季某,季某将款付清并办理房产过户登记手续后,通知徐某、陈某搬迁,但陈某拒绝搬迁。至,徐某与保洁企业仍然签署了租赁协议,徐某仍将该楼房转租给陈某。季某以陈某、保洁企业及徐某侵犯财产全部权为由起诉至法院,要求陈某反还房屋,徐某和保洁企业赔偿损失。

李海波律师指出本案争议焦点是季某与保洁企业房屋买卖协议是否有效,徐某和陈某是否含有优先购置权。

（1）转承租人是否享受房屋优先购置权

《协议法》第224条要求“承租人经出租人同意,能够将租赁物转租给第三人,承租人转租,承租人与出租人之间租赁协议继续有效,第三人对租赁物造成损失,承租人应该赔偿损失”。转租是指承租人不退出租赁关系,而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中,出租人与承租人之间租赁协议仍然有效,即使次承租人与出租人之间没有权利义务关系,当因次承租人原因发生租赁物损害时,出租人有权向承租人要求赔偿,同时次承租人也不能向出租人主张权利,所以如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时,其只能向承租人请求赔偿,因为次承租人租赁权是基于承租人租赁权而产生。

总而言之,次承租人在出租人买卖房屋时不享受优先购置权,当然,当原租赁协议未到期时,因原租赁协议继续有效,转租协议也仍然有效,次承租人仍可占有、使用租赁物。但在原租赁协议使用期限届满后,次承租人就不能占有、使用租赁物了。

（2）假如徐某主张优先购置权,应在何时提出

《城市私有房屋管理条例》第十一条要求“房屋全部些人出卖、出租房屋,须提前3个月通知承租人,在相同条件下,承租人有优先购置权。”《协议法》第230条要求“出租人出卖租赁房屋,应该在出卖之前合理期限内通知承租人,承租人享受以相同条件优先购置权利”。从上述要求看,出租人在出卖租赁房屋时,应提前通知承租人,假如没有通知,就违反了法律要求,组成对承租人优先购置权侵害,承租人就能够主张买卖协议无效。不过,超出合理期限,承租人就丧失优先购置权。所以,房屋全部些人与购置人买卖租赁房屋没有提前通知承租人,该买卖协议并不是肯定无效,只有当承租人在一定合理期限内主张权利时,才有可能使买卖协议无效。

本案徐某及保洁企业均知道租赁房屋已卖给季某情况下,双方仍然签署了房屋租赁协议,季某即使早已付清购房款,并办理过户登记手续,但一直未得到房屋,其权益受到侵害也是比较显著。所以,即使买卖出租房屋未通知承租人,但承租人应在知道房屋买卖后三个月内行使优先购置权权利,比较合理,也与出卖前三个月通知承租人要求相吻合。这么,即维护了承租人权利,也保护了房屋买受人权利。

（3）保洁企业与徐某至租赁协议效力问题

从上述分析看,该租赁协议是无效,保洁企业房屋全部权转让后,已无权出租该房屋,徐某在知道房屋被出卖后,一直未主张优先购置权,其已丧失该项权利,故季某与保洁企业房屋买卖协议已成为有效协议,而保洁企业与徐某至租赁协议时无效。

总而言之,陈某与保洁企业及徐某侵犯了季某财产全部权,陈某应停止侵权,搬出所占房屋,并赔偿季某经济损失。

【篇二:租赁协议纠纷案例】

租赁协议纠纷案例

某房地产开发企业(以下简称开发企业)因贷款需要,将其全部一套商住楼抵押给某商业银行(以下简称银行)。以后,开发企业又将该商住楼出租。后因无力偿还银行贷款,开发企业与银行协商,将该商住楼折抵给银行,以清偿其所欠贷款。银行取得该商住楼全部权后,拟自行使用,故向各租户发出解除租赁协议书面通知。各租户认为租赁协议还未到期,拒绝搬出。

问题:

1、发企业在将商住楼抵押后又将其出租行为是否有效?

2、银行是否有权解除租赁协议?

3、本案中,假如开发企业是将已出租商住楼向银行设定抵押,情形又将怎样?参考答案:

1、抵押权设定,并不影响抵押人作为抵押物全部权人行使对抵押物使用、占有、处分和收益权利。抵押人将抵押物出租,属于对抵押物行使收益权行为。即便抵押人对抵押物进行转让,依据担保法要求,也只须向抵押权人和受让人推行通知义务,而无需取得抵押权人同意。抵押人转让抵押物,未推行通知义务,依据担保法司法解释,并不造成转让无效,不过抵押权人对转让后抵押物仍可行使抵押权。所以,开发企业在将商住楼抵押后