地产项目商业综合体商业街地产豪宅项目价值系统构建营销推广策略提报【房地产全案】【豪宅推广】【豪宅营销】.pptx

PROPOSITION如何破解项目不上不下的尴尬地位够不上豪宅，做不成刚需

BACKGROUND1、产品面积段增大，总价对应上升2、销售目标尚有8亿，卖货压力大

BACKGROUND1、下行压力持续增大，政策影响能力弱，销售去化速度慢2、新规产品频出，100%实用率产品优势消失，认可降低3、竞争压力增大，受首付门槛+对手降价厮杀的影响辐射

回归项目三大关系

区域关系位置摆不正上行区域下行区域天河豪宅区天河东片区代表越秀观樾、合生缦云对手竞争力优势溢出对手、客户均不认可代表珠江花城、天河润府本案竞争力优势溢出易陷入低价门槛混战我的位置在哪里

产品关系级别搞不清上行区域下行区域本案得房率、装标等相较新规产品、豪宅产品配置不高不低本案装标优势、景观优势相较学校，得房率等价值敏感不足部分配置隐形减配客户需求难以对位我的级别是什么

客户关系需求拿不准上行区域下行区域本案的买家属于高端刚需入门级产品本案的买家属于优质改善升级型作品但产品面积段又不支持成交难度大但产品价格段又不支持客户买不起我的买点是什么

以三大关系观察来看必须深度解构价值，打破传统的价值理解壁垒以传统观念观察项目，难以获得真正的客户认同也必然让本案陷入到客户在理解上的价值瓶颈之中上下不靠的尴尬局面也必将持续下去

解剖项目价值逻辑

（一）重构区域价值

今天，仍然期望用区域大蓝图指向未来的对客户的吸引力

对我们而言，锚定珠江新城、金融城、科学城划定天河中央生态住区并不能拉升我们的价格预期，必须以新的视角来重新审视价值

与其谈虚无缥缈的未来不如谈谈实在的过去与现在城市东进战略，天河智慧城、科学城、金融城、第二CBD影响下的未来对于下行时代的买家而言，远景描摹都已失效不愿意再听，不相信未来的当下，不如好好谈谈从过去看现在这里为什么值得客户选择？

一览天河豪宅发展版图第一浓荫豪宅区第二浓荫豪宅区第三浓荫豪宅区北至珠江公园，南至珠江华农、华南理工、天河公园奥体中心、儿童公园代表项目代表项目代表项目侨鑫·汇悦台、凯旋新世界、广粤尊府、南国花园、金碧华府、枫丹丽舍、海滨花园侨鑫·汇景新城、保利·天瑞、保利·汇景台、华景新城帝景山庄、龙湖天宸原著、金地天河公馆、半山溪谷E墅、合景臻颐府、观樾、合生缦云

自然浓荫珠江公园、天河公园、天河儿童公园、奥体中心等以城市规划的公园，自然山体共同构成，在天河来看所拥有的城市自然资源优势集中人文浓荫华南农大、理工、师范、警察大学、执信学校等从高等教育到中学教育的大校园组成，三个区域几乎集中了天河最优质的人文资源

一个关键结论40年天河3个浓荫豪宅区伴随城市自西向东的发展历程，自然浓荫与人文浓荫的交汇，构成了天河最核心的浓荫豪宅区如同上海的佘山片区、西郊国宾区、深圳的香蜜湖、北京的朝阳公园的地位一般超然

我们的区域价值占位天河最后的浓荫豪宅区

（二）重构产品关系

观察对手，重新审定项目价值

越秀观樾项目VS文津府项目越秀观樾越秀文津府优劣势分析×=品牌输出区位地段占地面积湖北联投世界大观板块20万㎡“珠江新城-金融城-科学城”黄金几何中央区域××××4.1万㎡12.3万㎡2.7项目体量容积率13.6万㎡（仅为1期）1.98项目约234万方的山湖林海环伺，14.9万方的公园绿地、5.3万方日月双湖与71.9公里湖岸线生态绿化交通配套教育配套文体配套商业配套内拥“三面环山”，外揽“1+4公园”近邻地铁19号线珠吉站(规划中)×√=项目距离地铁21号线大观南路站约2.1公里，步行半小时项目配建一所24班的小学，将引入广州天河外国语教育集团办学约20米紧邻执信中学，自带托儿所幼儿园共享片区大配套临近奥体中心，天河智慧城附近荟聚太古汇、美林M·LIVE天地、优托邦购物中心、天河城百货四大成熟商圈=社区打造约1万平的商业体×××产品面积梯户比140-190-250m2一梯一户精装110-130-140-165㎡精装交付2梯3户交付标准精装交付，精装报价5000元/㎡√产品价格8.5万元/㎡6-7万元/㎡√×使用率具体不知100％（实际平均得房率）名校+三面环山产品卖点低密住区，容积率1.98

保利天瑞项目VS文津府项目保利天瑞保利文津府优劣势分析==品牌输出湖北联投区位地段占地面积项目体量容积率广州中轴与新中轴之间的战略位置，占据了广州CBD黄金三角“珠江新城-金融城-科学城”黄金几何中央区域××√=15.5万㎡4.1万㎡33万㎡2.912.3万㎡2.7生态绿化交通配套打造约6.8万㎡中式园林，周边城央绿核环绕周边的道路交通十分便捷，自驾出行可以快速直达广州各区域内拥“三面环山”，外揽“1+4公园”×近邻地铁19号线珠吉站(规划中)配建了一所18班的幼儿园和一所45班的九年一贯制