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上海甲级写字楼市场

季度报告

knight莱Frank坊

2025年第一季度

本报告重点关注上海甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息

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概览和展望

市场需求仍显乏力

第一季度，上海整体写字楼市场租金继续下跌至每天每平方米人民币6.74元，市场空置率继续维持小幅升势至

22.2%。在供应方面，四个新项目总计

219,053平方米的办公面积竣工交付。需求乏力伴随着供应的持续增加，导致第一季度甲级写字楼的市场净吸纳量仅为5,027平方米，较上季度大幅下降85.6%。市场空置率也在去化不畅的压

力下继续增加0.6个百分点至22.2%。金融、TMT、零售以及专业服务企业成为市场需求的主要来源。

3月份政府工作报告的经济数据为市场信心提振带来有力支持，不过关税压力对于贸易出口带来的负面影响预计将增加经济走向的不确定性，对于写字楼市场而言，市场仍将面临巨大挑战。

2025年市场还将有接近140万平方米的办公面积计划投放市场，在目前的经济压力下，大量的新增供应将加剧市场竞争。我们认为，随着全球性的加征关税带来的负面影响的逐渐释放，企业特别是出口贸易相关企业的成本将大幅增加，将进一步抑制其对办公空间的需求。我们预计短期内市场租金仍将维持下行趋势，市场空置率将持续增加。

图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1]

2025年第一季度净吸纳量5,027

2025年

第一季度净吸纳量

5,027

平方米

2025年

第一季度租金

6.74

元/平方米/天

2025年

第一季度空置率

22.2%

2025年

第一季度新增供应

219,053

平方米

自·按季变幅：4.1%下季预测：

自·

按季变幅：4.1%

下季预测：

按季变幅：85.6%

下季预测：

按季变幅：0.6个百分点

下季预测：

下季预测：

资料来源:莱坊研究部[1]租金为平均净有效租金

图二：2025-2028年及以后各区域新增写字楼面积

千平方米

●杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)

3,000

2,5002,000●徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)普陀区(长风-真如)

2,500

2,000

浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、

前滩、后世博、洋泾及源深)●闵行区(虹桥商务区、莘庄)

1,500●南静安区(南京西路)

1,500

1,000●黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)虹口区(北外滩、四川北路)

1,000

5002025202620272028+●长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)●北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)

500

2025202620272028+

0

资料来源:莱坊研究部

供应和需求

企业续租及搬迁占市场比重达到80%

第一季度，上海甲级写字楼市场有四个新项目入市，为市场带来219,053平方米的新供面积。其中，浦东成为新增供应的主力区域，共有三个项目竣工交付，包括位于浦东后世博的博峰中心（97,216平方米）、浦东前滩的前滩尚（74,837平方米）以及位于世纪大道的世纪财富广场（30,000平方米）。在浦西，位于南京西路商圈的四季酒店改造项目——丰盛商业中心也在本季度竣工交付，为市场带来17,000平方米的办公面积。

第一季度的市场租赁成交主要来自于企业的续租以及搬迁活动，市场占比达到80%。由于业主方在续约租期和租金方面给到更多的灵活性，促使不少租约到期企业在比较搬迁成本和续约支出之后，选择续租现有写字楼。而在本季度的市场搬迁租赁活动中，近两年交付的伴有成熟的商业配套的新项目获得有搬迁需求企业的青睐，例如位于花木的保利浦开金融中心、新天地的太平洋新天地商